O Sequoia III Renda Imobiliária, ou SEQR11, estreou na B3 (B3SA3) no fim de fevereiro último, após 13 anos como uma carteira fechada. A atual gestora, a Sequoia Properties, com mais de trinta anos de atuação no setor imobiliário e no mercado de capitais, assumiu a frente em 2019 e vê o fundo como apto a oferecer algo ainda pouco usual nos ativos do tipo brasileiros: diversificação.
“Quando você analisa os mais de 300 fundos imobiliários listados na bolsa brasileira, a grande maioria cobre apenas um setor. A gente procurou formar um fundo que, como poucos, é de renda diversificada. Temos liberdade para investir em diversos segmentos”, afirma Fábio Idoeta, diretor financeiro do SEQR11, em entrevista exclusiva ao Suno Notícias.
Em seu portfólio, o FII possui cinco ativos:
- um galpão de logística em Jandira, na Grande São Paulo.
- um imóvel comercial no Brooklin, bairro nobre da capital paulista.
- dois prédios no Rio de Janeiro locados a uma companhia de telemarketing.
- um no interior do Rio Grande do Sul alugado a uma empresa do setor automotivo.
“Escolhemos, por nossa experiência, basicamente três macros segmentos. O logístico industrial, o de lajes corporativas e o de pontos de varejo fora de shoppings centers”, explica Idoeta. Todos os ativos do SEQR11 estão, atualmente, 100% locados e, apesar da crise, não registram inadimplência.
“90% dos investidores de fundos imobiliários de hoje estão há menos de três anos na bolsa. Esse investidor não teve tempo ainda de maturar e conhecer no longo prazo os ciclos diferentes econômicos”, afirma o gestor. A ideia do SEQR11 é, justamente, que o investidor possa deixar a responsabilidade de acompanhar o cenário com os gestores.
Além disso, o fundo busca também a oportunidade de aproveitar os ciclos econômicos que os gestores veem à frente. Com a estreia do SEQR11 na B3, os gestores querem também uma maior liquidez e a pulverização das participações – o FII possui atualmente apenas 970 cotistas. “O fundo que quer crescer tem que passar por uma pulverização da sua base”, diz Idoeta.
Fundo imobiliário pretende ir às compras
O SEQR11 tem em sua mira cerca de 30 ativos e espera agora a valorização das cotas para realizar uma nova emissão e ir às compras. A cota do FII atualmente é vendida a R$ 91,77, abaixo do valor de estreia – de R$ 93,85 – e descontado na comparação com o valor patrimonial por papel, que é de R$ 105,02.
Como a maioria dos outros fundos imobiliários, o SEQR11 sofreu uma pequena desvalorização recentemente causada, em grande parte, pela alta da Selic e também pela perspectiva de novos impactos da covid-19, que vem afetando o setor imobiliário em geral. Em São Paulo, estado onde o fundo tem o prédio de comércio de rua, o governador impôs por mais de um mês o fechamento das lojas.
Mesmo assim, o SEQR11 conseguiu, até agora, manter a sua distribuição de dividendos. Distribuiu, no dia 15 de abril, R$ 1 milhão aos seus cotistas, equivalente a R$ 0,675 por papel – com um dividend yield de cerca de 9,06% ao ano. “Queremos distribuir R$ 1 milhão de reais em dividendos mensalmente ao menos nos próximos seis meses”, diz Fábio.
O SEQR11 lucra, atualmente, R$ 1,362 milhão mensalmente com os seus contratos de aluguéis. A partir de setembro, porém, um dos contratos ficará mais barato e o lucro mensal dos aluguéis deve passar a ser de R$ 1,067 milhão – sem contar, entretanto, com a possibilidade de reajustes: quatro deles estão indexados ao IPCA e um ao IGP-M para o valor mínimo. 72% do patrimônio do FII está alugado até 2028, 16% até 2025 e 11% até 2024.
Gestora vê e-commerce e logística como “setor estrutural”
“Uma carteira focada em imóveis para renda tem de ser avaliada de forma dinâmica. Procuramos sempre focar em ciclos. Um bom portfólio de renda se beneficia da diversidade e se beneficia desses momentos cíclicos do mercados. Para os escritórios, temos mais incertezas. O varejo de rua está performando acima do esperado. Já o e-commerce e a logística cada vez mais se definem não como algo cíclico, mas estrutural”, diz Joaquim Azevedo, diretor-executivo (CEO) do SEQR11.
Para Azevedo, o e-commerce é uma mudança que veio para ficar. “Nossa estratégia é flexiva, mas temos uma série de convicções formadas após muitos anos de mercado e temos abertura para investir em um setor em que acreditamos. Por outro lado, alguns setores nós não temos pretendemos entrar, por não conhecermos a fundo”, diz o CEO da gestora.
O SEQR11 pretende, segundo seu último relatório, “continuar a desenvolver sua liquidez para fomentar a expansão do portfólio, com a aquisição de imóveis de alta qualidade que se enquadrem na nossa tese de investimentos.”
