Fundo imobiliário com foco no setor de alto padrão rende 111,7% do CDI; conheça a estratégia
Poucos FIIs estão focados no setor de incorporação como o AZPR11, gerido pela Panorama AZ Quest. O fundo imobiliário tem como estratégia financiar incorporadores com foco em regiões de alto padrão em São Paulo. Porém, a maneira de gerar resultados mensais do gestor é por meio de uma carteira com aquisições de estoques e CRIs, ambos indexados ao CDI.
Criado há quatro meses, o fundo já gerou resultados equivalentes a 111,7% do CDI, líquidos de imposto de renda. Diante disso, o Suno Notícias conversou com o gestor e CEO da Panorama AZ Quest, André Sawaya, para compreender as estratégias do AZPR11.
O fundo imobiliário financia projetos de duas maneiras. A primeira delas é a mais óbvia possível: por meio dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). A gestora faz a estruturação da dívida e recebe juros das empresas envolvidas com os projetos imobiliários.
A segunda forma é menos conhecida, pelo menos entre os FIIs do mercado. O AZPR11 investe na aquisição do estoque dos projetos, com opção de recompra por parte do incorporador.
“O fundo financia a empresa, adquirindo parte do estoque dela enquanto o ativo não é vendido para o comprador final”, explica o gestor. Na pior das hipóteses, se o incorporador decidir que não vai recomprar, o fundo fica com o estoque.
Como os ativos são de qualidade, Sawaya disse que geralmente os incorporadores optam pela recompra. Até porque, caso contrário, a empresa desenvolvedora dos projetos pode até mesmo tomar prejuízo.
Como o FII gerencia os riscos?
A dúvida que fica é se esse tipo de negócio é rentável o bastante para suportar os riscos. Sawaya garante que sim. “O volume de vendas desses imóveis é expressivo”, comenta o gestor.
Mas para isso, a gestora precisa ser criteriosa na seleção de bons projetos, “comprando com desconto relevante. Se o incorporador decidir que não vai nem tentar vender lá para o comprador final, você tem gordura suficiente para conseguir vender os estoques e obter retorno”, destaca Sawaya.
O fundo imobiliário AZPR11, normalmente, faz esses investimentos da metade para frente do desenvolvimento dos ativos.
Pela qualidade dos imóveis, eles são vendidos cada vez mais caros com o passar do tempo. E como todo mês o FII recebe os juros daquelas unidades que ainda não foram recompradas, o risco vai caindo.
O FII também faz ganhos extras nessa parceria com as empresas de desenvolvimento imobiliário. Além da taxa de juros que eles pagam, o AZPR11 negocia um prêmio de recompra. “Isso dá uma bela ajuda nos dividendos do fundo”, comenta o gestor.
Conheça o Fundo Imobiliário AZPR11
O fundo imobiliário AZPR11 é cetipado, ou seja, suas cotas não são negociadas via home broker, mas por meio do balcão da B3.
O fundo possui um patrimônio líquido de R$ 143,2 milhões. Classificado como um FII híbrido, 69% dos ativos investidos são aquisição de estoque, enquanto os outros 31% são CRIs. A rentabilidade bruta da carteira é de CDI + 4,2% a CDI + 5%.
Os últimos dividendos do fundo imobiliário AZPR11 foram de R$ 0,092 por cota, representando um dividend yield mensal de 0,93%. O valor da cota patrimonial é de R$ 9,92.
