Segundo o especialista e investidor em Fundos Imobiliários (FIIs), André Bacci, o setor vai sofrer bastante com essa crise, mas após a tempestade voltará a dar alegrias.
Em uma entrevista exclusiva com o SUNO Notícias, Bacci, salientou como o mercado dos FIIs não está totalmente parado, mesmo em época de quarentena.
“Cada um está navegando de seu jeito”, explicou o investidor, um dos maiores especialista do setor de Fundos Imobiliários do Brasil. Confira alguns trechos da entrevista:
SUNO: Como o Sr. descreveria a situação atual dos FIIs no Brasil?
Eu descreveria como “em funcionamento”. Talvez pareca uma resposta estranha, mas ela tem um contexto. Os FIIs vão sofrer com essa crise inicial,, aguda, e depois com uma arrastada recuperação. Essa, infelizmente, é a natureza de uma crise: ela pega todo mundo.
Mas os fundos não estão parados. Cada um vai navegar do seu jeito. Os fundos de tijolo vão ter perdas e renegociações de aluguel, e os fundos de crédito vão ter maior inadimplência. Em todos os casos, no entanto, administradores e gestores já estão trabalhando nisso.
De fora é meio intuitivo achar que pouca coisa está sendo feita, porque pouca coisa é comunicada. Mas basta imaginar como é a situação de dentro para perceber que esse pessoal literalmente vive mergulhados na situação, pensando e agindo nisso 100% do tempo, quase sem descanso. Infelizmente novamente, não há todas as respostas agora, nem respostas absolutas, que não irão mudar, com o passar dessa situação toda.
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Interessante notar que isso também ocorre fora dos fundos. Aquela situação percepção eufórica da virada do ano foi rapidamente substituída por uma visão catastrófica rapidamente, agora de novo substituída por esse compasso de espera, um otimismo só menos pessimista que hoje. E assim a vida segue.
SUNO: partir de janeiro, portanto antes da crise do coronavírus, vimos o começo de um ajuste na cotação dos FIIs. Quais as causas dessa queda?
Foi tanta coisa que aconteceu nessas semanas últimas que janeiro parece tão distante… Nessa época o embate político eram as reformas econômicas, um vai-não-vai que afetava os juros básicos no Brasil, o que por sua vez afetavam a precificação dos FIIs. Janeiro também foi o mês de liquidação e liberação à negociação de várias emissões, represados pela virada do ano, que ajudaram um tanto a baixar as cotações.
Ainda que a crise de coronavírus estivesse longe de estar instalada no Brasil. Somente para ter uma ideia, no dia 21 de janeiro uma entrevista coletiva do Ministério da Saúde de meia hora foi dedicada ao arenavírus, uma forma de febre hemorrágica transmitidas por roedores. Ninguém falava de coronavírus ainda.
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Entretanto, alguma tensão geopolítica já se instalava pelo mundo por conta do sequenciamento de um novo tipo de vírus, sem histórico de contágio humano, novo mas em muito parecido com a gripe aviária e suína, e também naquilo que seria conhecido como a disputa petrolífera que viria só em Fevereiro.
Claro que depois viriam o resto dos meses iniciais do ano, com o agravamento da crise de petróleo, colapso dos sistemas de saúde, aletas de meteoros em trajetória de colisão, vulcões inativos entrando em erupção… Como se 2020 fosse um filme catástrofe muito mal escrito, com o autor sem muito como saber como terminar a história.
SUNO: Quais tipos de FIIs o sr acha vão ser mais afetados pela crise e quais menos?
Todos serão afetados. A questão é mais de quando do que de quanto. Shoppings, por estarem mais perto do comércio, foram afetados primeiro, e provavelmente serão os primeiros a recuperar. Lajes começam agora a sofrer inadimplência e judicialização. Na sequência os fundos de crédito, que tem um delay grande entre o recebimento na ponta e o crédito do provento, sendo os efeitos sentidos mais a frente. Por último os de logística, se os estoques típicos baixarem pela recessão.
Esse tipo de pergunta meio que escolhe um “campeão” do momento. Infelizmente o mundo não é tão simples assim. Na crise anterior as lajes foram o destaque negativo. Nessa, os shoppings. Na próxima já tem outro setor encaminhado.
Se acertar setor, ótimo. Porém é um grande problema errar o setor, ou ainda o que é mais comum, acertar o setor e errar o timing, que dá na mesma. Ficar pulando de setor em setor, vendendo na baixa só empobrece o caboclo. Nessas horas o bom e velho “só a diversificação salva” funciona, e funciona bem.
Até mesmo um não investimento, a boa velha reserva de emergência, aquilo que se faz antes de começar a investir a sério, pode ser o maior fator de retorno final de um investidor de renda variável. Só por não ser obrigado a vender por falta de renda, justamente numa baixa. Porque crise pega todo mundo, ao mesmo tempo.
SUNO: Antes da crise do coronavírus haviam grandes projetos de listar muitos FIIs esse ano. Como o sr vê essa situação agora?
Eu ainda vejo 2020 como um ano que teremos muitos lançamentos. Não tanto como o super eufórico “dessa vez é diferente” e “o Brasil vai ficar rico, vamos faturar um milhão” da virada do ano, mas ainda assim. O que precisa para ter emissão de FII é, aparentemente, taxa de juros baixando ou baixas. Esse ainda é o cenário por enquanto.
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Passando um pouco a pandemia, as coisas não voltam para esse topo, mas talvez seja necessário só um pouco de “volta” para as coisas normalizarem o suficiente para as emissões voltarem.
Inclusive essa situação escancara uma coisa muito, muito triste, nessa história de emissões. Emissões ocorrem no pior momento, em altas, e tanto mais emissões ocorrem quanto mais alto o mercado está, o que gera um efeito geral de comprar na alta. E na baixa as emissões desaparecem, as pessoas físicas se recusando a por dinheiro nos fundos quando é o melhor momento para comprar. Precisou uma crise super aguda, super imprevisível para, por um descasamento de um mês, conseguir construir uma situação onde variados fundos imobiliários estão, ao mesmo tempo, com caixa e o mercado em baixa. Faz pensar.
SUNO: um conselho para quem está pensando em investir em FIIs após essa crise do coronavírus
Em vez de um conselho, um pequeno conjunto de conselhos, super relevantes: Monte uma reserva de emergência primeiro. Monte um plano depois. Finalmente siga o plano.
E isso porque é nas crises – que ocorrem com uma frequência enorme no Brasil – que se descobre e redescobre, de novo e de novo, que a coisa mais difícil do mundo é seguir o plano, seguido apenas de ter um plano. Que na ausência disso o que estará fazendo com o seu suado dinheiro é se aproximar da aleatoriedade, e que portanto não está perseguindo resultado algum, já que qualquer resultado cabe na aleatoriedade.
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Eu percebi, ao longo dos anos, que quem começa numa crise, tem uma chance muito maior de sobrevivência na renda variável, em comparação com quem começa numa alta ou, pior ainda, em um topo de euforia. Isso beira o óbvio e lógico, mas o número de pessoas que começam numa crise é ínfimo em relação ao número de pessoas que entram na alta continuada, então sim, é bom lembrar.
E é isso. Alimentem-se bem, reserva de emergência, e sigam o plano com os FIIs.
