Apesar da alta contundente de 2019, os fundos imobiliários (FIIs) ainda devem crescer entre os investimentos preferidos entre os brasileiros. A avaliação é de Vitor Bodetti, CEO da Integral Brei Real Estate, e um dos pioneiros do setor no Brasil.
“Estamos só no início. Os R$ 150 bilhões [de patrimônio líquido], que fecharam o ano passado, representam apenas 3% da indústria de fundo de investimento como um todo no Brasil. A minha visão é que os fundos imobiliários devem representar 10% desse todo, pelo menos”, disse o CEO da empresa com R$ 11,5 bilhões sob gestão.
Além disso, para Bidetti, o sucesso dos FIIs em relação aos investidores se dá por conta da combinação de um ativo seguro com uma base tradicional entre os brasileiros: o investimento em imóveis.
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“O brasileiro, por uma questão cultural, gosta de investir em base imobiliária. Isso foi potencializado pelos ambientes inflacionários. Convivemos com inflação por muito tempo e isso potencializou esse gosto do brasileiro, pois o imóvel sempre foi visto como uma maneira de se proteger da inflação”, completou.
Confira a entrevista de Vitor Bidetti, CEO da Integral Brei Real Estate ao SUNO Notícias:
-Como a Integral Brei Real Estate começou?
Em 1999, eu fui um dos fundadores da Brazilian Finance e Real Estate, e lá fomos pioneiros no desenvolvimento da integração do mercado de capitais com o mercado imobiliário. Lá começamos a desenvolver alguns fundos de maneira pioneira, o primeiro deles foi do shopping Higienópolis.
Primeiramente, todos eram monoativos pois as pessoas queriam entender onde estavam investindo, depois o mercado foi evoluindo.
Em 2003, fundamos a Brazilian Capital, que era nossa gestora onde desenvolvíamos estratégias mais sofisticadas e, por último, em 2007, depois de ter pavimentado essa estrada, montamos um braço de varejo, com crédito imobiliário.
Em 2014, eu acabei saindo e fui criar uma gestora própria, fundada em fundos imobiliários, que é a minha especialização. Nascemos inicialmente como Brei, captando um private equity residencial e, em 2015, logo em seguida, me associei com a Integral Investimentos, que foi fundada por um dos sócios agora da Brei.
Hoje, a Integral Brei Real Estate tem quatro sócios controladores, com alinhamento total, sendo que nosso grupo é composto por três empresas, duas gestoras: a Integral Investimentos, com foco em FDIC e crédito estruturado, a Integral Brei com imobiliário. Desde a última semana, liquidamos um grande FDIC e passamos para R$ 11,5 bilhões sob gestão.
-Quais são os diferenciais da Integral e como vocês veem esse mercado no Brasil?
Sobre o momento macroeconômico, é algo que nunca vimos no País, é uma quebra de paradigmas mesmo, com 4,25% a taxa de juros, inflação a 3,5% real, juro real a 1%, e isso são coisas muito positivas, também com as reformas encaminhadas, principalmente com a maior delas, a da Previdência.
O cenário é muito positivo e o mercado de capitais passou a ser o grande protagonista para receber os investidores. Nesse cenário, o recurso de qualquer tipo de investidor começa a buscar a diversificação, então desde a pessoa física, quanto aos investidores institucionais que começam a se mover também para as classes de ativos.
E quais são as classes que tendem a se beneficiar nesse cenário econômico? A de fundos imobiliários, naturalmente, que depende de condições macro como agora para poder evoluir melhor e já vemos isso acontecendo rapidamente nos números do segmento.
O segmento de crédito estruturado também está se desenvolvendo rapidamente, novos FDICs e modalidades de fundos de crédito e o investimento em infraestrutura, que, com o novo marco regulatório que vem vindo por aí, deve receber ingressos de capital, com movimentos relevantes do ponto de vista de investimentos.
Eu entendo que esses setores vão se beneficiar muito e estamos muito bem posicionados para poder capturar essa oportunidade. Na biografia das empresas e dos sócios, temos experiência e reconhecimento nessas classes de ativos.
Acho que nosso DNA é um misto de capacidade de inovação, experiência e pioneirismo. Então temos várias iniciativas que aliam tudo isso, que é raro, que é experiência com capacidade de inovação.
Momentos de euforia são comuns, isso já aconteceu com fundos imobiliários, com gente que não tinha experiência se lançando com alguns equívocos. Então essa nossa combinação de muita experiência e capacidade de inovação é um grande diferencial.
-Do ponto de vista do investidor, como você está vendo essa busca do brasileiro por produtos que tomam mais risco?
Esse cenário está impulsionando os investidores para a diversificação. Com uma taxa de juros a 4,25%, um investidor que vê seu montante crescer 0,3% por mês incomoda muito. O brasileiro ficou muito mal acostumado a aliar bons rendimentos e alto risco, comprando títulos do governo. Isso acabou e eu acredito que a taxa de juros baixa chegou para ficar no Brasil.
Partindo dessa premissa, está todo mundo buscando alternativas para remunerar melhor o seu capital. No caso dos imobiliários, nossa tese desde 1999, era justamente que quando tivéssemos condições macroeconômicas boas, adequadas, os FIIs poderiam decolar. Isso está acontecendo de maneira mais relevante agora que essas condições se apresentam.
Quando montamos o shopping Higienópolis, fizemos um lançamento e as pessoas concentravam mais de 50% do capital em imóveis não de uso. Aquela salinha comercial, um flat ou apartamento, que a pessoa comprava como investimento.
Já o fundo imobiliário, de uma legislação de 1993, a gente olhava e pensava que era uma base que o brasileiro gosta, de imóveis, com uma roupagem moderna. Isso poderia ser conectado com grandes empreendimentos, mas para isso acontecer em escala precisávamos das condições macro.
Então tivemos um momento de crescimento entre 2008 e 2014, onde a indústria saiu de R$ 3,8 bilhões para R$ 60 bilhões. Estacionou no período da crise e, desde o final de 2017, voltou a crescer. Saímos dos R$ 60 bilhões e fechamos com R$ 150 bilhões no ano passado -uma alta muito grande.
Também fechamos com 632 mil investidores. O crescimento em 2019 foi exponencial. Abrimos o ano com 20 mil investidores por mês e fechamos em dezembro com 60 mil novos investidores. Começou mesmo com a idealização em 1999 e agora algo relevante, com escala, e o brasileiro está apostando em imóveis com mais governança, maior liquidez, fundos listados e com regras claras.
-Você acha que o brasileiro vai se adaptar a esse produto, com base de imóveis que ele tanto gosta?
Sem dúvida. O brasileiro, por uma questão cultural, gosta de investir em base imobiliária. Isso foi potencializado pelos ambientes inflacionários. Convivemos com inflação por muito tempo e isso potencializou esse gosto do brasileiro, pois o imóvel sempre foi visto como uma maneira de se proteger da inflação.
Estamos só no início. Os R$ 150 bilhões, que fecharam o ano passado, representam apenas 3% da indústria de fundo de investimento como um todo no Brasil. A minha visão é que os fundos imobiliários devem representar 10% desse todo, pelo menos.
É uma indústria que deve alcançar R$ 500 bilhões, se multiplicando por cinco basicamente.
-Ele deve continuar crescendo no curto prazo?
Sim. Eu vejo a indústria crescendo, ao menos, pelos próximos cinco anos e depois se estabilizando para só lá na frente, entre algo como 10% e 15% da indústria de investimentos.
-Mesmo com a aceleração do fim de 2019, não chegou perto do teto?
Não. teve uma captação enorme, o investidor aderiu como maneira moderna de investir, então agora é ver a indústria crescer. Óbvio, teve um excesso de crescimento e você vê alguns crescimentos exagerados.
Com a taxa de juros baixa, os fundos imobiliários tendem a ter uma rentabilidade maior. Nos EUA, por exemplo, o índice de fundos imobiliários performou de uma maneira melhor que as demais no longo prazo, pois ela combina ganho de capital de dividendo yield. Integral Brei Real Estate
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