Foi um mês amargo para a maioria dos índices no Brasil. Em setembro, alguns fundos imobiliários tiveram perdas acima de 15%. O IFIX, principal índice de FIIs da Bolsa brasileira, encerrou o período com uma baixa de 1,24%, puxado pelo BBPO11.
Os fundos imobiliários que caíram em setembro sofreram o impacto negativo da continuidade do ciclo de alta da taxa básica de juros da economia, a taxa Selic. As expectativas do mercado se aproximam cada vez mais dos dois dígitos para o começo do ano que vem.
Segundo a última decisão do Banco Central (BC), a taxa é de 6,25% ao ano, com possibilidade de terminar o ano em cerca de 8% – considerando prognósticos de bancos, corretoras e casas de análise.
Outro fator que impacta diretamente a indústria de FIIs é a expectativa por inflação, que vem crescendo. Alguns fundos conseguem repassar o aumento dos preços aos inquilinos e, consequentemente, os investidores sentem o pagamento maior. Mas fundos de tijolo não conseguem ser tão ágeis no processo.
Veja os fundos imobiliários que mais subiram em setembro:
- BB Progressivo (BBPO11) -15,58%
- XP Corporate Macaé (XPCM11) -3,03%
- Santander Renda de Alugueis (SARE11) -13,55%
- Rec Renda Imobiliária (RECT11) -10,51%
- VBI Prime Properties (PVBI11) -8,71%
O Suno Notícias elencou outros motivos que podem ter levado às variações de preços desses ativos. Vale ressaltar que esta matéria não configura uma recomendação de investimento.
BBPO11 cai com renovação
O BB Progressivo contou com a renovação contratual de 58 dos 64 imóveis detidos pelo fundo, que também negociou um desconto no valor do aluguel e alterou o contrato de atípico para típico.
O BBPO11 também adicionou cláusulas de multa por rescisão e pagamento do desconto concedido em caso de saída antecipada.
O fundo foi criado para adquirir agências e centros administrativos do Banco do Brasil (BBAS3), para alugá-los ao próprio BB pelo prazo inicial de 10 anos.
Segundo seu último relatório gerencial, a decisão de renovação do BBPO11 se deu por causa de “uma estratégia adotada para, entre outras coisas, conseguir antecipar para o reposicionamento e nova locação de imóveis com contratos não renovados”.
A gestão também cita a tarefa de “evitar discussões durante um ano de grande incerteza política e aumentar a previsibilidade de rendimentos do fundo”.
O BBPO11 pagará R$ 0,82 por cota no dia 15 de outubro.
XPCM11: saída de imóvel da Petrobras (PETR4)
Apesar da recuperação no IFIX no fim do mês, o XPCM11 ficou entre as maiores quedas do índice. O fundo contou com a saída da Petrobras (PETR4) do Edifício Corporate Macaé, dando continuidade ao processo de rescisão do contrato de locação.
Os valores de indenização e multa que deverão ser pagos pela Petrobras poderão ser utilizados pelo fundo para:
- Manutenção e conservação do imóvel;
- Execução de benfeitorias e concessão de benefícios no âmbito das negociações locatícias para ocupação dos espaços vagos;
- Distribuição de rendimentos para os investidores do resultado caixa
Esses três itens somam um valor de R$ 29,7 milhões em impacto para o fundo, segundo o relatório mais recente.
Com patrimônio líquido de R$ 171 milhões, o XP Macaé teve um dividend yield de 5,96% ainda em agosto, com a distribuição de R$ 0,21 por cota para os detentores das mesmas.
O XPCM11 pagará R$ 0,21 por cota no dia 15 de outubro.
SARE11: busca de imóveis logístic0s
O SARE11 segue uma derrocada após um mês de agosto amargo e com quedas expressivas. Com patrimônio líquido de R$ 962 milhões, o fundo afirma que recebeu quatro visitas nos andares que ficarão disponíveis no WT Morumbi e que segue na busca de novos inquilinos para o imóvel.
“Ressaltamos novamente que a rescisão parcial que mencionamos no último relatório não terá impacto financeiro no resultado do fundo até dezembro de 2022, pois o contrato prevê aviso prévio de 6 meses, multa por rescisão antecipada e devolução proporcional da carência que foi concedida no início da locação”, disse a gestão, no seu último relatório gerencial, também do último dia de agosto.
Segundo o documento, a equipe de gestão segue focada na busca de imóveis logísticos bem localizados, próximos a grandes centros urbanos.
O SARE11 pagará R$ 0,60 por cota no dia 15 de outubro.
RECT11: novas locações
O RECT11 contou com novas locações, do Cidade Matarazzo e de escritórios da Torre Sul no Canopus Corporate Alphaville, mas fechou o mês em queda. No primeiro caso, a vigência da locação terá início após a quitação do preço dos imóveis, que, conforme fato relevante publicado em julho, deverá ocorrer em até 30 dias da efetiva averbação do Habite-se na matrícula dos imóveis.
No seu último relatório gerencial, o FII frisou a alocação dos CRIs e que ainda segue na procura de locatários para alguns dos imóveis vagos sob gestão.
“Ao longo do mês de agosto o caixa do fundo ficou alocado em CRIs. No final do mês, realizamos a venda de CRIs com o intuito de auferir resultado caixa para o Fundo. Essa operação de venda de CRIs explica a parcela relevante de caixa aplicada em fundo de liquidez (DI) na virada do mês”, diz o documento.
PVBI11 encerra lista dos fundos imobiliários
O fundo em questão soma dois terços do seu PL de R$ 971 milhões em imóveis e conclui suas obras na Faria Lima recentemente, mas, ainda assim, fechou setembro no vermelho.
“Ao longo do mês foi dada continuidade às obras de retrofit dos elevadores de serviço e desenvolvimento do projeto de retrofit dos bicicletários e vestiários. Como próximo passo, teremos o upgrade do sistema de acesso. Esses investimentos visam a modernização do empreendimento, mantendo seu valor e qualidade, como um dos melhores edifícios Triple A da Faria Lima”, frisa a gestão no último relatório gerencial.
O fundo VBI Prime Properties tem edifício locado à Prevent Senior, investigada na CPI da Covid por manipulação de dados. A companhia em questão aluga 100% de um dos quatro edifícios que compõem o portfólio do fundo atualmente.
“Toda a vez que temos qualquer ruído sobre inquilino, imóvel, setor ou regulação, sentimos um aumento desta procura por informação. De certa forma, um aumento da tensão”, afirmou recentemente Rodrigo Abbud, gestor do VBI Prime Properties, sobre o caso e a queda das cotas, em entrevista ao InfoMoney.
Na mesma ocasião, disse: “Estamos confortáveis? Não. Estamos acompanhando o dia a dia e fazendo nosso papel de gestores”.
O PVBI11 pagará R$ 0,56 por cota no dia 7 de outubro, e se destaca como a quinta maior baixa dentre os fundos imobiliários em setembro.
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