Um número crescente de investidores que optam pelo recebimento de dividendos constantes está encontrando refúgio em investimentos relativamente seguros e com grande potencial na geração de rendimentos, conhecidos como fundos imobiliários.
No entanto, embora os fundos imobiliários possam ser uma fonte de renda com dividendos em uma carteira, isso não significa que os investidores possam ficar indiferentes quando se trata de entender o que são esses ativos, seus tipos e principalmente como usá-los para impulsionar sua estratégia de dividendos.
Para explicar melhor este assunto, o Suno Notícias preparou a Semana FIIs & Dividendos, que vai de 24 a 28 de outubro, com apoio da Cy Capital. Você pode ficar por dentro de tudo que vai rolar na semana neste link.
Por que investir em Fundos imobiliários?
Os fundos imobiliários, comumente conhecidos como FIIs, são compostos por capital de múltiplos investidores. Eles são administrados por gestores profissionais que escolhem os imóveis ou ativos imobiliários nos quais investir.
De forma simplificada, os FIIs oferecem aos investidores os benefícios de investir em imóveis sem possuí-los diretamente. Os investidores, por sua vez, recebem dividendos advindos de renda de aluguel, ganhos de capital e outros ganhos, como lucros com a venda da propriedade.
As regras referentes ao pagamento de dividendos dos fundos imobiliários determinam que eles precisam distribuir os resultados auferidos pelo menos semestralmente. No entanto, a grande maioria paga dividendos todos os meses em datas fixas.
Com isso, os dividendos dos FIIs caem na conta da corretora em que o investidor possui registro, desde que ele seja cotista do fundo até a data em que ele teria direito a esse recebimento, conhecida como “data-com” ou “data base”.
Quais são os tipos de FIIs?
Alguns dos principais tipos de fundos imobiliários que podem impulsionar sua estratégia de dividendos são:
- Fundos de papel;
- Fundos de tijolo;
- Fundos de fundos (FOFs);
- Fundos de desenvolvimento;
- Fundos híbridos.
Os fundos de papel destinam uma parcela significativa de seu patrimônio líquido para aplicação direta em títulos atrelados ao mercado imobiliário, como:
- Cotas de outros FIIs;
- Letras de Crédito Imobiliário (LCI);
- Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI);
- Letras Hipotecárias (LH);
- Cotas de fundos de investimento em direitos creditórios (FIDC).
Já os fundos de tijolo têm como foco desenvolver, adquirir, administrar e possuir imóveis físicos, sejam eles residenciais ou comerciais, por meio da locação de espaços nesses imóveis para inquilinos. Alguns dos principais exemplos de tipos de FIIs de tijolo são:
- Lajes corporativas;
- Agências bancárias;
- Shoppings;
- Escritórios;
- Galpões logísticos;
- Galpões industriais.
Os fundos de fundos (FOFs) alocam o capital do investidor a um número predeterminado de outros FIIs, com diferentes estratégias.
Enquanto isso, os FIIs de Desenvolvimento utilizam os recursos dos acionistas para investir em empreendimentos imobiliários em construção, visando obter lucros futuros com a venda de imóveis.
Por fim, os FIIs híbridos visam reduzir a concentração de risco diversificando os investimentos em diferentes setores e ativos. Além disso, o leque de oportunidades do gestor é ampliado para direcionar o portfólio para outros ativos do setor imobiliário.
Como os FIIs podem impulsionar sua estratégia de dividendos?
Os dividendos de FII são considerados rendimentos, cabendo aos investidores decidir o que fazer com eles. Muitas pessoas escolhem pegar o dinheiro e gastá-lo.
Embora o acesso ao dinheiro possa fazer sentido para aqueles que estão nos estágios finais de sua jornada de investimento, para a maioria dos investidores, reinvestir seus dividendos de FIIs e aproveitar a “magia” do crescimento dos juros compostos é o melhor caminho a seguir.
Sendo assim, os investidores podem reinvestir seus dividendos para comprar mais cotas do mesmo FII ou de outros, permitindo que obtenham mais cotas em um ritmo acelerado. Com isso, ele pode gerar mais renda através das novas cotas, ficando cada vez mais próximo de sua liberdade financeira do futuro.
Mas, para os investidores que desejam investir em FIIs pensando em dividendos, a pergunta que fica é “quais setores têm se apresentado mais promissores para investir, pensando em um possível aumento dos seus rendimentos?”
Quais setores de FIIs podem ter seus dividendos impulsionados?
Existem diferentes fatores que colaboram para que os dividendos dos FIIs possam ser impulsionados, em fundos de tijolo ou de papel, aponta Rafael Ohmachi, gestor de portfólio da RB Asset.
No caso dos FIIs de tijolo, uma dessas formas é o aumento no valor do aluguel, que pode passar por reajustes, conforme o avanço dos índices inflacionários, como o IGP-M. Levando-se em conta o cenário atual de arrefecimento da inflação e contexto mais otimista quanto à pandemia, fica mais simples para os fundos imobiliários repassarem esse reajuste aos seus inquilinos.
O preço do aluguel também pode ser aumentado quando existe uma forte demanda por certos ativos, embora este não seja um cenário tão comum a ser observado nesse momento, sobretudo nas lajes corporativas, que ainda se encontram com uma vacância relevante.
“Em alguns segmentos de FIIs, como o logístico, a gente vê esse movimento acontecendo, de aluguéis elevados sendo pedido por parte dos locatários”, diz Ohmachi, ressaltando que o setor vem apresentando uma vacância já abaixo dos 10%, em média.
Desse modo, o especialista vê que o aumento dos dividendos virá principalmente do setor corporativo, por meio da redução dessa vacância. Assim, quando essas áreas vagas são ocupadas por novos inquilinos pagadores de aluguel, é possível haver um incremento na distribuição de rendimentos dos FIIs.
Um provável aumento dos dividendos também pode ser enxergado no setor logístico, com a perspectiva de diminuição no custo de construção, em meio ao arrefecimento do período de pandemia.
E os fundos de shopping?
Quanto aos fundos de shoppings, o aumento dos dividendos ainda depende de alguns fatores. Isso porque as receitas desses FIIs vêm tanto do aluguel fixo, quanto na parte variável, que está associada ao volume de vendas.
Com o impulso do varejo, favorecido pelos estímulos do governo com o Auxílio Brasil e a reabertura dos estabelecimentos, é possível observar um avanço no volume de vendas, embora o cenário de juros em patamares elevados ainda possa “segurar” este consumo.
Os dividendos de FIIs de shopping podem se beneficiar com a proximidade da etapa final do ano, já que é um período em que o consumo e as vendas costumam ser melhores, com eventos como Black Friday, Natal e Ano Novo.
Além disso, o ano de 2022 tem um diferencial: a Copa do Mundo no Qatar, que também pode estimular esse consumo no Brasil, sendo a primeira vez que o evento é realizado no final do ano. Por esse motivo, os fundos de shopping centers têm sido vistos com bastante otimismo pelo mercado, embora com a cautela dos juros altos.
Para o gestor da RB Asset, os fundos de fundos (FOFs) também apresentam uma perspectiva favorável do ponto de vista de dividendos. Apesar de a Selic estar em seu topo, considerando o período à frente de dezembro de 2016, as projeções apontam uma queda dos juros básicos brasileiros para meados ou final do ano que vem.
“Com isso, começamos a ver os “fund of funds”, que estavam muito descontados, começarem também a destravar valor”, completa Ohmachi.
Como analisar se um FII é um bom pagador de dividendos?
Como todos os ativos negociados na Bolsa, os FIIs são precificados pelo mercado durante todo o dia de negociação. Para avaliar o valor do investimento em FIIs é preciso analisar alguns fatores:
- Crescimento previsto do lucro por cota;
- Variação esperada do preço e do dividend yield vigente;
- Rendimentos de dividendos atuais em relação a outros investimentos;
- Qualidade de gestão e estrutura societária;
- Valores, qualidade e localização dos ativos subjacentes dos imóveis;
Desse modo, quando se analisam os fundos imobiliários que mais pagam dividendos, considerar apenas o histórico de pagamentos anteriores não é a melhor estratégia, embora este também seja um dado importante a ser levado em conta.
Para Rafael Ohmachi, mais importante do que olhar o valor dos dividendos que foram pagos anteriormente, é observar os ativos que cada FII detém, analisando suas qualidades e localizações. “Não é porque um fundo tem um dividendo elevado que ele é um fundo bom. Pode ser um FII com um rendimento elevado porque ele corre riscos maiores”, diz.
Nesse caso, a localização dos ativos de um fundo imobiliário é um dos principais fatores para que o imóvel tenha maior procura, já que isso não só evita sua vacância, mas também fomenta a concorrência por ele, dando a capacidade ao locatário de elevar os aluguéis e distribuir maiores dividendos aos seus cotistas ao longo do tempo.
Em suma, optar por uma escolha de FIIs em carteira que equilibram características como boa gestão, melhores localizações dos ativos e a capacidade do fundo em gerar receita, é a estratégia mais vencedora para o investidor impulsionar sua estratégia de dividendos no longo prazo, sobretudo se ele reinveste os valores recebidos.
