FIIs: a tendência para o mercado logístico e de escritórios no pós-pandemia
Com movimentos contrários durante estes dois últimos anos de pandemia, os mercados de fundos imobiliários (FIIs) de logística e de lajes corporativas devem se ver mais uma vez separados no pós-pandemia.
Em evento realizado pela Suno neste sábado (9), o FII Experience, Fernando Didziakas, sócio-diretor da consultoria Buildings, falou sobre a tendência do mercado imobiliário neste pós-pandemia. Segundo o especialista, a expansão do mercado logístico deve arrefecer, enquanto o fim das restrições trará o retorno aos escritórios.
No ano de 2021, o setor de condomínios logísticos alcançou uma absorção recorde de 1 milhão de m² locados em um único trimestre, enquanto a média até então era de 550 mil m². Já neste primeiro trimestre de 2022, o especialista conta que esse número caiu bruscamente, para 450 mil m².
Segundo Didziakas, essa queda na absorção apresenta um cenário preocupante por dois motivos: a grande quantidade de galpões que estão em construção e devem ser entregues ao longo de 2022, e o risco de aumento na taxa de vacância que irá influenciar nos preços de locações e, consequentemente, no pagamento de dividendos pelos FIIs.
“3,8 milhões de m² em condomínios logísticos estão em desenvolvimento. Com isso, dois cenários podem se desenhar: se a absorção voltar para 1 milhão de m² por trimestre, fechamos o ano com uma taxa de vacância razoável. Mas, se continuar em 450 mil m² trimestrais, o mercado não irá absorver e a vacância vai aumentar”, explica Didziakas.
A taxa de vacância do mercado logístico brasileiro atualmente está em 11,4%. Segundo o especialista, o nível equilibrado para o indicador é de 10%. Muito acima, o poder de negociação fica na mão do inquilino, pela alta oferta, enquanto muito abaixo fica na mão do proprietário, pela falta de opções.
FIIs de lajes corporativas apresentam oportunidades
Enquanto o setor de logística absorveu muito estoque ao longo destes dois anos e foi o queridinho dentre os FIIs de tijolo, o contrário foi verdadeiro para o setor de escritórios.
Segundo Didziakas, no início de 2020 as lajes corporativas viviam um ótimo momento, com taxa de vacância em torno de 10%, grande absorção por parte das empresas e um equilíbrio nas entregas de novos estoques – visto que muitos imóveis ficaram prontos trimestres antes.
Mas a pandemia chegou e tudo mudou. Houve devolução de espaços, entrega de alguns novos projetos e, junto com a incerteza de quanto tempo a crise sanitária iria durar, a vacância superou os 25%.
“A boa notícia é que a absorção pelas empresas voltou e já fechou três trimestres seguidos de alta, ao passo que o pior da pandemia ficou para trás”, diz o sócio-diretor da Buildings. Segundo ele, o setor de lajes corporativas de São Paulo é o mais promissor para os fundos imobiliários.
São Paulo deve ser foco dos fundos imobiliários
Atualmente, a taxa de vacância em SP está em 18,5%, porém, algumas localizações apresentam perspectivas diferentes. A região da Faria Lima é a mais concorrida, com vacância inferior a 10%, preços de aluguel mais altos e forte demanda pelas empresas, conta Didziakas.
Já a Chucri Zaidan é o que o especialista chama de “Cajamar das lajes corporativas”, por apresentar preços mais razoáveis, taxa de vacância pouco maior do que 10% e mais possibilidades para o desenvolvimento de novos estoques.
Didziakas acredita que, para os fundos imobiliários, a oportunidade é grande para o setor neste pós-pandemia. “O setor de escritórios sofreu por dois anos seguidos. Neste ano, ainda temos incertezas com as eleições e a guerra, mas o empresário não vai mais esperar o momento perfeito para voltar. O momento é agora”.
O especialista acredita que as empresas vão investir em crescimento, contratação de novos funcionários e retorno para os parâmetros anteriores. Com isso, no médio prazo, os FIIs também devem demonstrar recuperação.
