Oscilante nos últimos dois meses, desde o início do cenário atual de projeções mais lentas para a queda dos juros, o mercado de fundos imobiliários (FIIs) pode sofrer com mais um impacto negativo, este de médio e longo prazo: a possibilidade de antecipação da cobrança do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), prevista no projeto de lei complementar da reforma tributária.
O texto ainda está iniciando o processo de tramitação no Congresso. De acordo com a proposta do Ministério da Fazenda, a cobrança pode passar a ser feita já na assinatura do contrato de compra e venda, e não apenas na transferência definitiva do bem junto aos cartórios de registro de imóveis.
Como o ITBI é um tributo de alçada municipal, cada município decide sua alíquota, e algumas cidades já vêm adotando esse modelo de tributação antecipada – entre elas São Paulo, que cobra 3%, mas já foi questionada em ações no Supremo Tribunal Federal (STF).
Pedro Dafico, analista de fundos imobiliários da Suno Research, acredita que o mercado imobiliário pode ser afetado como um todo, e não apenas o setor de FIIs, que deverão dar atenção ainda maior às negociações prévias.
“Se o imposto for pago na transferência e, por algum motivo alheio, a negociação não é realizada e o contrato desfeito, como ficaria a questão do pagamento antecipado?”, questiona o especialista.
No mercado de FIIs, em geral as transações são iniciadas com instrumentos chamados “compromissos de compra e venda”, que têm valor de contrato e muitas vezes já requerem pagamentos, mas o negócio só é dado como certo após “o cumprimento de condições precedentes” – termo que se refere à análise de documentos e garantias.
De toda forma, os contratos abordam de forma específicas questões sobre eventuais ressarcimentos caso a transação não seja concluída – o que pode acontecer. Para o analista, a mudança no marco legal precisa levar esse ponto em consideração. “É um assunto complicado, que envolve questões de vários setores”, completa Dafico.
FIIs e outros setores devem ficar atentos, diz analista
O especialista da Suno Research faz ainda outro questionamento a respeito da possível antecipação do imposto de transferência, que interessa ao segmento de FIIs e também ao cidadão comum que pode estar em busca de seu primeiro imóvel: como ficaria a compra de um apartamento ou casa em condomínio ainda na planta?
“Nesses casos, o cliente pode ter de pagar uma entrada, parcelas intermediárias, eventualmente uma parcela final ou assumir um financiamento bancário. Além da dúvida sobre o momento em que o imposto seria cobrado, certamente mais um custo para o cliente nesse momento pode dificultar novos negócios”, aponta Pedro Dafico.
Nesse caso, o setor de FIIs residenciais, ainda pequeno, mas que muitos analistas consideram o próximo grande player do mercado, pode sofrer impactos, já que alguns desses fundos costumam comprar grandes quantidades de apartamentos na planta, devido ao preço favorável. Nesse caso teriam de fazer o desembolso do imposto mais cedo, o que pode acarretar maior custo financeiro e consequente queda na rentabilidade.
