FIIs de CRI: é hora de investir em títulos indexados ao IPCA ou ao CDI?

por Monique Lima 19/04/2022 14:37

A inflação e a taxa básica de juros do Brasil estão nas alturas. Neste cenário, saem ganhando os investimentos que estão atrelados a esses indicadores da economia, caso dos fundos imobiliários (FIIs) “de papel”.

Os FIIs que investem em títulos de renda fixa, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), conhecidos como “fundos de papel”, estão entre os mais negociados na Bolsa nos últimos 12 meses.

De acordo com o último Boletim de FIIs da B3 (B3SA3), dentro do Top 10 de negociação no último ano, seis eram fundos de CRIs e um era híbrido (que também investe em CRI). Com isso, nos últimos 12 meses, de cada 10 fundos imobiliários negociados na Bolsa, sete eram “fundos de papel”.

Fonte: Boletim de FIIs da B3. 

E isso tem uma razão: em março, a inflação medida pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) subiu 1,62%, a maior taxa para o mês em 28 anos, antes mesmo da implantação do Plano Real. Em 12 meses, o IPCA acumulado atingiu 11,30%.

Além disso, na última reunião do Copom, também realizada em março, o Banco Central (BC) elevou a taxa Selic em 1 ponto percentual, para 11,75%, com a sinalização de um novo aumento da mesma magnitude para maio. Logo, a taxa básica de juros pode chegar a 12,75% nas próximas semanas.

Com os principais indicadores de correção monetária da economia em patamares tão elevados, ativos financeiros que são corrigidos mensalmente por esses indexadores ganham destaque. Mas, afinal, com a inflação e os juros tão altos, vale mais a pena investir em títulos atrelados ao IPCA ou à Selic?

CRIs atrelados ao IPCA ou à Selic?

Segundo relatório gerencial do EQI Recebíveis Imobiliários (EQIR11), fundo de papel que monitora o mercado desse segmento, em janeiro de 2022 o volume emitido de CRIs foi de R$ 1,7 bilhão, totalizando 37 operações.

As emissões indexadas ao IPCA representaram 81% do total, com destaque para o aumento no spread médio para 10,0% a.a, uma elevação de 0,9 p.p. na comparação mês a mês.

Já as emissões indexadas ao CDI (Certificado de Depósito Interbancário que acompanha os valores da taxa Selic) representaram 19% do total e também tiveram aumento no spread médio para 5,5% a.a (+2,2 p.p. mês a mês).

Com o IPCA acumulado em 12 meses acima dos dois dígitos (11,30% em março), o retorno do CDI no mesmo período perde para a inflação (6,45% em março, segundo a Anbima), o que leva a uma maior emissão de CRIs indexados ao IPCA.

Porém, especialistas da indústria de FIIs já sinalizam uma mudança de tendência que poderá acontecer nos próximos meses: a alta dos juros deve ajudar a controlar a inflação, de modo que o CDI dos próximos 12 meses supere o IPCA acumulado no mesmo período.

Reciclagem de portfólio dos FIIs

De olho nessa mudança de tendência, a gestão de alguns fundos imobiliários já começou a focar em CRIs atrelados ao CDI para compor o portfólio.

É o caso do Maxi Renda (MXRF11). André Masetti, gestor do FII mais popular da Bolsa brasileira, afirma que é importante acompanhar as movimentações do mercado para garantir a maior rentabilidade possível para os cotistas.

Na visão dele e da XP Asset, a exposição ao CDI neste momento e pelos próximos meses é mais garantida em termos de estratégia, com a subida dos juros. Atualmente, o MXRF11 tem pouco mais de 42% do seu portfólio atrelado ao indicador de juros, enquanto 56% estão em inflação.

Essa mudança também está sendo acompanhada pela Hemisfério Sul Investimentos. Segundo Maximo Lima, CEO da HSI, com a guerra entre Rússia e Ucrânia, o ciclo previsto para a alta dos juros mudou.

Agora, o mercado trabalha com a possibilidade de juros mais altos, acima de 13%, e também com uma permanência em patamares mais elevados por mais tempo. “Antes se falava em queda dos juros ainda em 2022, agora isso não parece ser mais uma possibilidade”, diz Lima.

O FII de recebíveis da HSI, o HSAF11, ainda está predominantemente atrelado ao IPCA, mas no último relatório gerencial, de março, o gestor do fundo já declarou a sua posição de começar uma exposição em CDI.

“Com as recentes altas na taxa básica de juros e viés de elevação para as próximas reuniões do Copom, seguimos avaliando alocações indexadas ao CDI”, indica o documento.

Isso também pode ser observado inclusive em outros fundos de investimento, como os Fiagros. Segundo o gestor da JGP, Alexandre Muller, a casa já verifica a inversão entre CDI e IPCA desde o fim do ano passado. “Essa é uma visão importante para a construção de uma carteira. Olhando para frente, vemos o CDI em torno de 12% e o IPCA caindo para uns 6%, 8%. É isso que levamos em consideração para construir nossos portfólios”, diz Muller.

Investindo em FIIs

Antes de qualquer investimento em ações ou fundos imobiliários (FIIs) é importante ressaltar que quitar as dívidas e fazer uma reserva de emergência deve sempre ser a prioridade. Os analistas da SUNO Research lembram sempre que é necessário antes poupar dinheiro para depois investir, e nunca se endividar para investir ou investir endividado.