FIIs vão depender da economia real para continuar crescendo, diz Alianza
Após um 2019 considerado extremamente positivo, os fundos imobiliários (FIIs) irão precisar de uma melhora da economia real, com aumento dos aluguéis dada a demanda e diminuição da vacância para continuarem em uma trajetória positiva em 2020. A avaliação é de Fábio Carvalho, sócio da gestora Alianza.
“Eu acho que vai depender da economia real. Os FIIs precisavam fazer um ajuste de valuation dada a mudança de patamar da taxa de juros no país. Por isso, o movimento principal [do ano passado] foi uma readequação de valuation”, disse Carvalho. “Agora, para esse ano, a principal alta deve vir da economia real”, completou.
Para o sócio da Alianza, o ano de 2020 exigirá do investidor uma maneira mais analítica como decisão de investimento.
“O movimento [de 2019] foi a precificação e uma mudança de múltiplos. De alguma maneira, esse movimento levanta todos os fundos. O próximo movimento é muito mais alfa, falando de fluxo de caixa, aluguel médio, agora começamos a falar para buscar rentabilidade diferenciada de caso a caso”, concluiu.
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Confira a entrevista exclusiva do SUNO Notícias com Fábio Carvalho, sócio da gestora Alianza:
-Qual a especialidade da Alianza?
Somos uma gestora que trabalha apenas com ativos imobiliários, sempre comerciais, grandes, basicamente de logística e de edifícios corporativos. Temos diferentes produtos e fundos, com a origem de capital, principalmente de investidores estrangeiros e depois de famílias. Estamos no mercado desde 2006, começamos com três sócios. Temos cerca de R$ 2 bilhões sob ativos.
-Depois de um 2019 bom para o setor, quais as projeções para este ano?
Tem um certo descasamento temporal das coisas. O mercado financeiro antecipa um pouco as coisas. Ano passado foi extraordinário para os fundos e não tanto para a economia real. O ano passado começou a dar sinais, com a vacância em lugares primes, como a Faria Lima, acabou, por exemplo. Na Faria Lima da logística, que seria na região de Cajamar, também viu os mesmos sinais.
Nos ativos principais, de primeira linha, já percebeu uma significativa melhora, mas isso ainda está começando a ver a segunda onda. A primeira onda é a busca por ativos desses ativos primes. Logo depois, o pessoal começa a procurar em locais menos prime e, no chamado mercado secundário.
O movimento começou, mas ainda é fraco e tem bastante para acontecer com absorvição de área secundárias.
Os FIIs andaram antes pois eles já incorporam essa melhoria futura. Eu diria que com justiça, pois até o meio do ano, os fundos estavam muito baratos, com Selic caindo, etc. Mas, no segundo semestre do ano passado os fundos já anteviam essa continuação da economia real, capturando mais demanda por área, eu acho que vai acontecer, os mercados secundários serão a bola da vez. Na logística, já vemos interesse em áreas secundárias, como Cotia, Jundiaí.
Com alta de 1,5%, 2% do PIB do país, estamos falando em um momento especial, dando uma chacoalhada no mercado.
-Você acha que houve um descolamento entre o preço dos fundos listados e o valor real?
Sim. Acho que em novembro e dezembro houve um exagero, os fundos ficaram muito caros. No começo do ano era muita coisa barata, e no final do ano, estava tudo muito caro. Janeiro veio corrigindo boa e os preços voltaram, em fevereiro, a um patamar um pouco melhor.
Eu acho que vai depender da economia real. Os FIIs precisavam fazer um ajuste de valuation dada a mudança de patamar da taxa de juros no país. E há uma questão de valuation com a economia real, dada a redução de vacância e aumento do aluguel. O movimento principal foi uma readequação de valuation. Agora, para esse ano, a principal alta deve vir da economia real.
Em São Paulo já está acontecendo, reagindo com força em termos de vacância e aluguel, agora, o quão forte essa alta vai ser, vai depender da economia real.
Vamos ver como se desenrola a questão do coronavírus, eleição dos EUA, etc. Agora, depois do ajuste do valuation, agora o próximo movimento depende da economia real. Eu sou relativamente otimista, então acho que parte dessa recuperação vem, principalmente em ativos de São Paulo, mas o ativo tem que ser bem escolhido.
Comparado há três ano, já mudamos de patamar. Uma parte da melhoria já houve, por isso prefiro ativos de logística e corporativos, mas tem uma dependência de como é que fica essa economia real. Se apontar para um crescimento zero, o mercado pode patinar.
-Para 2020, há uma necessidade de escolha melhor dos ativos?
Sim. De uma maneira, o movimento foi a precificação e uma mudança de múltiplos. De alguma maneira, esse movimento levanta todos os fundos. O próximo movimento é muito mais alfa, falando de fluxo de caixa, aluguel médio, agora começamos a falar para buscar rentabilidade diferenciada de caso a caso.
