A queda dos Fundos Imobiliários (FIIs) – com uma queda de mais de 5% no IFIX desde o fim de agosto – está mais associada à conjuntura macroeconômica brasileira do que ao segmento imobiliário, segundo Tiago Reis, fundador e chairman da Suno.
O especialista explica que, no contexto atual, os títulos públicos tem mostrado taxas relativamente atrativas, o que tem tirado dinheiro do mercado de renda variável – incluindo FIIs e ações da bolsa de valores.
“Quando as taxas estão mais altas na renda fixa, os investidores exigem um prêmio maior para renda variável. A queda dos FIIs e da bolsa é explicada majoritariamente pela queda do valor dos títulos públicos”, explica.
“Não é o setor imobiliário, é o macro do Brasil”, conclui.
Gustavo Sung, economista-chefe da Suno Research, comenta que os investidores colocam na balança o custo de oportunidade, e com isso o fluxo acaba sendo negativo.
“Temos o custo de oportunidade; você investidor vai olhar o rendimento, onde colocar o dinheiro. Quando olhamos um pool de ativos, olhamos a NTN-B para 2035 pagando IPCA+6% ou IPCA+7%. Isso tira dinheiro do mercado de renda variável para renda fixa. Isso impacta inclusive os fundos imobiliários“, analisa.
Alta de juros afeta FIIs
Em se tratando da Selic, o mercado passou a enxergar juros mais altos por mais tempo, e a tese de juros de um dígito neste ou no próximo ano caiu por terra.
Sung explica que os riscos altistas são agravados pelo mercado de trabalho aquecido e atividade econômica vindo acima do esperado – o que dá margem para o Banco Central (BC) elevar os juros.
Além disso, há a questão da inflação desancorada, que obriga uma persecução da meta.
“O BC não está olhando a inflação de hoje; os juros impactam a economia entre 6 a 18 meses, então a autoridade monetária precisa olhar para frente. Quando olhamos para a expectativa do mercado, ela está longe ainda da meta de 3%. O BC olha esse contexto e vê uma necessidade de elevar a Selic”, explica Gustavo Sung.
Questão fiscal segue pertinente
Por fim, há a questão fiscal. Embora melhoras recentes, o mercado ainda se mantém cético sobre o longo prazo.
“O Brasil tem um prêmio, um risco, que afeta o câmbio, que é a questão fiscal. Apesar de acharmos que o Governo conseguirá cumprir a meta fiscal em 2024, a foto não traduz o filme. O filme é de que a dívida pública seguirá crescendo e o Governo não tem sinalizado maneiras concretas de resolver o problema de crescimento das despesas”, comenta Sung.
Tiago Reis complementa: “O déficit público tem impactadoa confiança dos investidores nos títulos de longo prazo, o que não é minha opinião, basta olhar o preço de tela. Isso impacta todos os preços da economia”.
O chairman da Suno ainda acrescenta que para consertar isso “precisamos ser mais responsáveis fiscalmente” e “não tem muito segredo”, só existem dois caminhos a se tomar: cortes de despesas ou aumento da receita.
“O Governo já fez muita coisa para aumentar receita, me parece que a sociedade não aguenta mais e desde então não se fala tanto de aumento de impostos”, analisa.
“Em algum momento o Governo vai ter que olhar a despesas, passar um pente fino em alguns benefícios sociais, alguns excessos. A boa notícia é que no Brasil quando flertamos com o abismo fiscal tendemos a voltar para trás, não costumamos caminhar para um caminho de Venezuela ou da Argentina em um passado recente”, completa.
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