Para os investidores interessados em adicionar ativos imobiliários comerciais ou residenciais ao seu portfólio de investimentos, os fundos imobiliários de tijolo representam uma importante alternativa de alocação.
Por meio dos FIIs de tijolo, os investidores podem encontrar dividendos generosos e ativos em constante crescimento, com muitos deles oferecendo baixa volatilidade, tornando-os ideais para investidores que querem investir em fundos imobiliários, com perfil de risco mais baixo.
Mas quais são as perspectivas para o mercado de FIIs de tijolo daqui para frente? Antes de ler o que pensam os especialistas sobre o assunto, é importante entender brevemente o que são os fundos de tijolo.
O que são FIIs de tijolo?
Os FIIs de tijolo são fundos imobiliários que possuem e administram imóveis geradores de renda, muitas vezes possuindo propriedades que não estão prontamente disponíveis para investidores comuns devido ao seu alto valor.
Assim, os fundos imobiliários físicos possuem, operam, administram, adquirem e desenvolvem imóveis. Essas propriedades incluem shopping centers, propriedades de varejo independentes, armazéns logísticos, hospitais, hotéis, agências bancárias, escolas e residências.
Em outras palavras, um FII de tijolo é um tipo especial de veículo de investimento que permite aos investidores adquirir uma pequena parcela de uma carteira de diversos imóveis, sejam eles comerciais ou residenciais.
Desse modo, a distribuição de dividendo de cada fundo imobiliário de tijolo está diretamente vinculada à proporção do número de cotas de cada investidor.
Ao longo de 2022, o aumento dos juros no Brasil e no exterior impactou diversas classes de ativos de renda variável, assim como diferentes tipos de fundos imobiliários, como os FIIs de tijolo.
Como a alta de juros impactou os FIIs de tijolo em 2022?
Na atual conjuntura econômica, o Comitê de Política Monetária (Copom) vem aumentando a taxa de juros de curto prazo para combater a inflação durante 2022. Desse modo, o aumento da taxa de juros acabou afetando os FIIs de tijolo de duas maneiras.
Uma delas é aumentar os custos dos empréstimos. Portanto, se o FII financiar sua expansão com empréstimos, taxas de juros mais altas podem encarecer a aquisição de novos ativos.
Além disso, se um FII de entidade for altamente alavancado, custos de empréstimos mais altos podem reduzir sua receita distribuível, resultando em pagamentos de dividendos mais baixos aos acionistas.
A segunda maneira é o aumento da taxa de capitalização, ou cap rate, que muitos avaliadores imobiliários usam para estimar o valor de uma propriedade. Portanto, o aumento das taxas de juros aumenta o custo de capital dos FIIs, levando a maiores taxas de capitalização.
Penalidade para os FIIs de tijolo e ascensão dos FIIs de papel
Quando o Copom iniciou seu ciclo de aumento das taxas de juros no primeiro semestre do ano passado, o valor dos fundos de investimento imobiliário de papel aumentou. Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), por exemplo, obtiveram um crescimento do valor de suas cotas de 6,86% ao compararmos o mesmo período.
Essa alta ocorreu apesar da queda em várias outras fatias de investimento dos FIIs de tijolo: 5,38% para shopping centers, 8,14% para lajes e 4,34% para os de logística, que mantiveram seu desempenho negativo ou abaixo.
Durante os seis primeiros meses de 2022, por exemplo, os fundos de laje tiveram queda de 7,45%, seguidos dos de logística, com 2,44% e de shoppings, com 0,15%. Entretanto, ao analisarmos o retorno acumulado nos CRI, o ativo obteve 4,28%.
Segundo Gustavo Kosnitzer, head de mercado de capitais da Warren, os fundos de tijolo estavam muito descontados quando se observava o mercado de imóveis. Nesse caso, o especialista observou que havia algumas “pechinchas”, como o custo de lajes corporativas em regiões valorizadas de SP por um preço de R$ 25.000 por m².
No setor de shoppings, Kosnitzer diz que se observa a retomada dos níveis de venda pré-pandemia, embora os FIIs dessa categoria também estavam com valores bastante abaixo do seu custo de reposição.
Segundo Sérgio Tormin, sócio e head de Produtos Imobiliários da Vectis Gestão, um levantamento interno da empresa mostra que, dos 87 fundos imobiliários de tijolo, com patrimônio acima de R$ 200 milhões, 79% possuem valor de mercado inferior ao valor patrimonial, sendo que 45 fundos apresentam desconto superior a 10%. Portanto, a partir deste dado, ele diz que “a maior parte dos fundos de tijolo apresenta descontos relevantes”.
Quais são as perspectivas para o mercado de FIIs de tijolo?
O fortalecimento das condições macroeconômicas geralmente leva a taxas de ocupação mais altas, crescimento mais forte dos aluguéis, aumento dos recursos operacionais e receita operacional líquida. Resultando no crescimento dos FIIs de tijolos e pagamentos de dividendos mais abundantes aos investidores.
Embora os fundos imobiliários de tijolo tenham passado por momentos difíceis, esses ativos oferecem uma oportunidade excelente devido à recente queda de preço, oferecendo altos dividendos e potencial para ganhos de capital significativos no futuro.
Além disso, os FIIs de tijolo historicamente forneceram retornos totais competitivos com base em receitas de dividendos consistentes e valorização de capital de longo prazo. Sua correlação relativamente baixa com outros ativos também os torna excelentes ferramentas de diversificação de portfólio, ajudando a reduzir o risco geral e a aumentar os retornos.
Como resultado, uma perspectiva de estabilização, apesar de nebulosa, e possível queda da taxa de juros já pode ser vista pelos investidores mais atentos, que já observaram uma melhoria no desempenho dos fundos imobiliários do IFIX ao longo de 2022.
|
Mês |
Fundos de papel | Fundos de tijolo |
|
Janeiro |
0,71% |
-2,45% |
|
Fevereiro |
-0,26% | -1,71% |
|
Março |
1,46% |
1,57% |
| Abril | 0,70% |
1,80% |
|
Maio |
1,44% | -0,32% |
| Junho | 0,25% |
-1,88% |
| Julho | -0,28% |
1,29% |
Para Gustavo Kosnitzer, a expectativa é positiva para os imóveis que possuem muito espaço para maior valorização dos fundos imobiliários. Ele diz que “Estamos num momento bom, pois o preço ainda está defasado, abaixo do custo de reposição. Se o Brasil vier num ritmo de recuperação econômica acima do que o mercado está esperando, existe uma expectativa muito boa para os imóveis”.
Já Sérgio Tormin, sócio e head de Produtos Imobiliários da Vectis Gestão, o relatório Focus da última segunda-feira (19) indicou uma expectativa para a taxa Selic de 11,25% ao ano para o final de 2023. Apesar de ser uma visão de fim de ciclo de aumento da taxa de juros, uma taxa de 2 dígitos ainda mantém muito aquecida a atratividade dos títulos renda fixa, competindo com fluxo de investimentos para produtos imobiliários.
Desse modo, a expectativa de Sérgio Tormin para o próximo ano, é de “que os FIIs de tijolo mantenham sua recuperação já iniciada, mas potencialmente ainda não atingindo as cotações pré-pandemia, continuando a oferecer boas oportunidades para aquisições com foco no longo prazo”.
Mas o que é preciso acontecer para que os fundos de tijolo possam deslanchar novamente? Tormin diz que “nos últimos dois anos, com o forte período inflacionário e aumento da taxa Selic, os fundos de papel com títulos atrelados ao IPCA e CDI, respectivamente, ganharam espaço na carteira dos investidores”.
Ele diz que “o quadro macroeconômico atual está fortemente atrelado às eleições que teremos no próximo mês, e às movimentações que estão acontecendo no cenário internacional”.
Sérgio Tormin entende que “o ano de 2023 ainda deve trazer algumas incertezas, mas, a partir de 2024, entendemos que existe a possibilidade de um panorama mais favorável aos fundos imobiliários de tijolo”.
