Alguns dos tipos mais conhecidos de fundos imobiliários são os de tijolo e FIIs de papel. A última divisão, diferentemente da primeira, compra dívidas ligadas ao setor imobiliário, com os mais notáveis sendo os de CRIs (certificados de recebíveis imobiliários).
“FIIs de papel, que investem em CRI, acabam sendo fundos de crédito, apesar de serem imobiliários. É possível ter um risco de crédito extremamente diversificado com a modalidade. O fator imobiliário acaba sendo uma destinação ou um lastro, não um risco direto”, explica Rodrigo Possenti, gestor e head da área imobiliária do Fator, em entrevista ao Suno Notícias.
Conhecidos por entregarem rendimentos acima da inflação, os FIIs de papel assumiram um protagonismo no mercado financeiro, com a escalada do índice em 2021.
Em julho, o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) teve sua menor variação desde o início da série histórica, de -0,68%. Desde então, a inflação passou a cair e o Banco Central interrompeu o ciclo de altas da taxa básica de juros, iniciado em março de 2021.
Para os fundos imobiliários de tijolos, o pagamento dos dividendos é atualizado conforme o contrato de locação ou o ativo tenha seu aluguel corrigido.
“Teoricamente, com a correção do saldo, você ganha uma proteção do seu poder de compra embutido na estrutura do fundo imobiliário. Com o fundo de CRI não é da mesma maneira: ele pega todo esse rendimento e paga ao cotista”, expõe Possenti.
FIIs de papel: como funcionam os dividendos
Rodrigo Possenti discorre que, antes de qualquer decisão, é preciso saber que, como o fundo de CRI paga a correção monetária, o investidor precisa reinvestir os dividendos para que continue em seu patrimônio e não prejudique seu poder de compra.
“O CRI, quando indexado à inflação, realiza um pagamento de juros e correção mensal. Todos os meses o saldo devedor é atualizado pela inflação, portanto paga-se juros e correção em cima daquele novo saldo devedor. Em grandes números, o CRI consegue repassar não só os juros, mas também a correção da inflação daquele ativo. O gestor, tendo aquela receita toda, faz os pagamentos dos dividendos.”
“Caso o investidor deseje receber um rendimento mensal considerável para utilizar na aposentadoria, ele deve ponderar que um pedaço daquilo é inflação. Idealmente, ele precisa reinvestir a fração que representa a inflação”, explica o especialista.
Os fundos de CRI tendem a repassar a inflação de dois meses atrás, mas é o suficiente para calcular a correção e fazer todos os trâmites de pagamento ao fundo. Como o pagamento de rendimentos dos FIIs de papel é mensal, se for alto ou baixo, ele está ali. Já os FIIs de tijolos têm pagamentos mais estáveis, sem grande volatilidade.
Entre os dois fundos, no entanto, Possenti diz que não há como dizer qual é o melhor ou pior. “Até para o perfil mais conservador, o ideal é haver uma diversificação de aportes. O FII tem uma identificação perfeita para os brasileiros: implica em imóveis, que muitos veem uma segurança e estabilidade no ativo; paga rendimentos mensalmente; e é isento de impostos”, avalia.
Cenário de FIIs em 2023 pode ser promissor
O mercado de FIIs é muito mais sensível à taxa de juros do que qualquer outra notícia ou questão macroeconômica, segundo o gestor do Fator.
Em 2020, com a pandemia, o Brasil teve a taxa Selic mais baixa historicamente, em 2% ao ano. “A indústria de fundos imobiliários explodiu na época. A taxa de juros é o instrumento que usamos para uma previsão um pouco mais clara sobre os FIIs”, relembra Rodrigo Possenti.
Para o gestor, a taxa deve continuar elevada por mais tempo do que de fato sofrer um novo aumento. A partir do final do primeiro semestre de 2023, os juros deverão ter os primeiros cortes.
“Com esse cenário, acredito que os FIIs ficarão mais atrativos. Mas antes disso, o mercado já começa a sentir os primeiros efeitos de uma estabilidade e queda dos juros futuros. Mesmo assim, tem sido um momento muito atraente para o investidor que quer entrar nos FIIs de papel ou tijolos por um preço muito bacana”, diz.
