A maioria dos FIIs de papel está em recuperação dos seus rendimentos, após a deflação que reduziu seus ganhos no final de 2022. Mas as cotas de muitos fundos imobiliários ainda estão em queda. O que está acontecendo com os FIIs?
O Suno Notícias conversou com gestores de diferentes fundos imobiliários, e a resposta dos especialistas foi unânime: a taxa Selic em alta afeta diretamente o mercado imobiliário, que desde agosto de 2022 está em 13,75%. Além disso, o principal índice de FIIs, o IFIX, está em queda de 2,21% em 2023.
Para piorar a situação, a expectativa do mercado é de que os juros permaneçam em alta por mais tempo. No Boletim Focus publicado na última quarta-feira (22), os especialistas esperam que a Selic termine o ano em 12,75%.
Deste modo, com a renda fixa cada vez mais atrativa, até mesmo os fundos imobiliários de papel, que investem em títulos da dívida imobiliária, estão em baixa na bolsa de valores (B3).
De acordo com dados do Status Invest, dos 36 fundos de papel com liquidez diária acima de R$ 500 mil e dividend yield a partir de 11%, apenas 5 FIIs são negociados acima do seu valor patrimonial. Ou seja, 86% desses fundos imobiliários estão com desconto.
Após meses com rendimentos em queda, nem o retorno dos dividendos ajudou na valorização de suas cotas.
Na explicação das gestoras, o mercado de fundos imobiliários é muito focado em investidores pessoas físicas. Esses investidores precificam exageradamente o preço das cotas dos fundos, seja para mais ou para menos.
Veja o que as gestoras dizem sobre esse descompasso entre dividendos e o preço do ativos na B3.
Cy Capital ressalta a baixa liquidez do mercado de FIIs
“Quanto ao valor das cotas no patamar atual, existe uma combinação de baixa liquidez e venda sistemática de cotas de fundos devido à alta da Selic“, destaca da gestora do CYCR11.
Porém, a gestão do fundo destacou em relatório gerencial que acredita em uma breve recuperação, “tanto através do aumento da liquidez, quanto ao IPCA acima de 0,50% nos últimos 2 meses”. Esse aumento possibilitará rendimentos maiores, dando mais atratividade aos fundos.
Fator destaca o aumento da taxa dos títulos públicos
Rodrigo Possenti, gestor do VRTA11, explica que a taxa de juros elevada também afetou o valor patrimonial da cota dos fundos imobiliários de papel.
Como os FIIs possuem ativos indexados ao IPCA, com o aumento das taxas dos títulos públicos, esses ativos são reprecificados, desvalorizando o preço de suas cotas patrimoniais.
Diante disso, o gestor do VRTA11 afirma que, quando a taxa de juros entrar em rota de queda, o preço dos fundos começará a se reajustar, inclusive a cota patrimonial.
Mogno Capital: queda na expectativa da redução dos juros virou um problema para os FIIs
De fato, “estamos vendo uma recuperação dos dividendos do fundos de papel”, destaca Daniel Caldeira, da Mogno Capital, gestora do MGHT11 e MGFF11.
Porém, desde que o governo começou a dar sinais de que está menos preocupado com o controle fiscal, as expectativas de inflação subiram, juntamente com os juros futuros.
Neste caso, o investidor chega à conclusão de que os fundos deveriam valer menos, pressionando o valor da cota.
Porém, “em relação aos fundos com maior qualidade de crédito, essa queda nas cotas é uma boa oportunidade de compra”, destaca o gestor.
REC Gestão de Recursos “reclama” da taxa Selic elevada
Moise Politi, gestor do RECR11, diz que as cotas estão em queda por causa da taxa Selic alta. “O pessoal prefere ficar com o retorno de 13,75% ao ano com a renda fixa”, afirma o responsável pelos fundos da REC.
Esse fenômeno também acontece com as ações. O próprio índice Ibovespa segue “andando de lado” em 2023, com uma pequena valorização de 0,4% no ano.
Ou seja, com a taxa de juros nesse patamar, fica difícil para os fundos imobiliários. “Enquanto a Selic não der sinais que começará a cair, os fundos de papel, mesmo com os rendimentos em crescimento, terão cotas pressionadas”, destaca Politi.
TG Core explica fuga de investidores para renda fixa
Em momentos de juros altos, há menor oferta de recursos para o desenvolvimento de projetos, cujo risco é superior ao da renda fixa.
“Isso afugenta o investidor da bolsa de valores”, comenta Pedro Bragança, diretor de Gestão da TG Core Asset, responsável pelo fundo TGAR11.
Em outras palavras, é justamente esse movimento que pressiona o valor das cotas, mesmo com os FIIs pagando bons rendimentos.
Na visão do diretor, o destravamento de valor dos fundos imobiliários só acontecerá de fato com a redução dos juros, o que depende de fatores políticos e macroeconômicos.
VBI: “valorização nas cotas dos FIIs parece estar atrasada”
Vitor Martins, gestor do CVBI11, acha difícil explicar por que as cotas dos fundos de papel – em especial o FII sob sua gestão – ainda não se recuperaram, mesmo com o aumento da renda mensal.
O investidor pessoa física olha apenas o dividendo pago nos meses anteriores, sem analisar as projeções do futuro. “Então, essa valorização dos FIIs parece estar atrasada, mas ela virá, sem sombra de dúvidas”, o gestor.
XP Asset cita queda nas expectativas do mercado
Outro aspecto que penaliza os fundos é a falta de liquidez, afirma André Masetti, gestor do MXRF11 e XPCI11. Isso se explica pelo patamar de juros mais elevado, que dificulta a precificação dos ativos.
Até o final do ano passado, o mercado tinha uma expectativa de redução dos juros no curto prazo. “Mas, com estresse atual do governo com o Banco Central, PEC da transição e etc, houve uma precificação para baixo nos ativos listados na bolsa, incluindo os FIIs”, destaca Masetti.
Porém, a partir do momento em que o mercado tiver uma expectativa de redução de juros no curto prazo, esses FIIs de papel terão uma valorização em suas cotas, sugere o gestor.
