FIIs de papel diversificam carteira para contornar deflação; entenda
A deflação virou uma verdadeira “pedra no sapato” dos FIIs de papel, que investem na dívida do setor imobiliário. Principalmente em relação aos fundos imobiliários com ativos indexados à inflação, a redução de rendimentos afetou em cheio os ganhos dos cotistas. Porém, a gestoras dos fundos contam com alternativas para “driblar” os efeitos da deflação.
Com a inflação em patamar negativo, os fundos que possuem ativos indexados ao IPCA tendem a entregar rendimentos menores. Em outras palavras: se um fundo tem ativos em que os retornos estão atrelados à inflação e o IPCA cai, o FII arrecada menos, distribuindo dividendos mais baixos.
Segundo levantamento feito pelo Infomoney, os FIIs de papel com ativos indexados ao IPCA tiveram queda nos rendimentos de até 88% entre julho a setembro deste ano.
Mas esse quadro pode ser contornado. Os especialistas consultados pela reportagem do Suno Notícias foram unânimes ao afirmar que as gestoras têm algumas alternativas para mitigar uma redução mais brusca nos rendimentos.
Para explicar melhor este assunto, o Suno Notícias preparou a Semana FIIs & Dividendos, que vai de 24 a 28 de outubro, com apoio da Cy Capital. Você pode ficar por dentro de tudo que vai rolar na semana neste link.
Gestoras dos fundos imobiliários e suas estratégias
Há fundos que conseguiram manter a distribuição num patamar próximo aos meses de inflação alta, em função de alguns certificados de recebíveis imobiliários (CRI) terem proteção contra IPCA negativo, explica Guilherme Palma, assessor da Manchester Investimentos.
A ausência desse mecanismo de proteção prejudica bastante as receitas do fundo quando há deflação. Como as empresas devedoras pagam aos fundos o valor do IPCA somado a uma taxa prefixada, em caso de deflação o valor repassado ao FII diminui bastante. Por isso, a proteção contra o IPCA negativo é importante para, pelo menos, não deixar o dividendo cair muito.
Outra estratégia utilizada por alguns fundos imobiliários foi a exposição em ativos indexados ao CDI. Com o aumento progressivo da taxa Selic, que chegou a 13,75% ao ano, a remuneração dos CRIs atrelados ao CDI ajudou a manter as receitas dos fundos de papel.
Os fundos que se anteciparam ao movimento de alta da Selic e investiram em ativos indexados ao CDI tiveram melhor sorte que os fundos 100% com ativos em inflação.
Palma também explicou que alguns fundos de papel mantêm uma parte do seus portfólios alocados em outros fundos imobiliários. Neste caso, os FIIs aproveitaram a recente alta do IFIX em agosto para realizar ganhos de capital, complementando a sua distribuição.
A mesma estratégia pode ser feita com a venda de CRIs no mercado secundário. O fundo pode vender parte dos seus ativos e obter ganho de capital, aumentando suas receitas para manter seu patamar de distribuição.
O caso do FII CYCR11
Conversamos com Gustavo Rassi, sócio e gestor da Cy Capital. Para amortecer os efeitos da deflação no curto prazo, a gestora tomou duas medidas principais em relação ao fundo CYCR11.
Em primeiro lugar, na estruturação dos CRIs, a gestão do FII buscou proteger sua carteira com pelo menos seis dos 13 CRIs contra a variação negativa do IPCA. Ou seja, “não vai ter reajuste negativo do saldo devedor em 57% das nossas operações”, afirma o gestor.
No caso da proteção citada pelo gestor do CYCR11, o cálculo do pagamento da dívida inclui apenas o valor prefixado, melhorando assim o recebimento do CRI pelo fundo imobiliário.
Em segundo lugar, Rassi conta que, antes mesmo da queda do IPCA, a gestora tentou antecipar esse movimento de deflação. O fundo priorizou a emissão de CRIs indexados ao CDI em vez de IPCA.
Quando o CYCR11 terminou sua oferta de cotas em julho de 2022, a gestora negociou com os devedores para fechar a dívida com o fundo em CDI. “Não queríamos no curto prazo ter o efeito da deflação. Resumindo, aumentamos a exposição da nossa carteira em CDI”.
Por outro lado, o fundo manteve uma parte de seu caixa rendendo aproximadamente 100% do CDI em operações compromissadas, realizadas com alguns bancos. Nessas operações, o fundo compra o CRI de um banco com o compromisso de revender o ativo à instituição em um tempo determinado, recebendo um “prêmio”. É justamente esse valor que ficou rendendo o CDI.
“Isso garante bons retornos para nossos cotistas, mesmo neste cenário deflacionário”, explica. O lastro da operação foi em CRI para poder distribuir um valor isento de imposto de renda, afirma o gestor do CYCR11.
Além disso, o fundo também tem ativos indexados em outro índice, o INCC, que não foi deflacionário.
O CYCR11 assegurou os rendimentos entre os meses de agosto e outubro, pagando os mesmos R$ 1,00 por cota aos seus investidores.
O que fazer diante da queda dos rendimentos dos FIIs de papel?
Nem todos fundos imobiliários conseguiram reduzir os efeitos da deflação nos rendimentos. Por isso, os investidores entraram em pânico ao verem seus ganhos em queda. Mas o que fazer diante dessa situação?
Vitor Matias, assessor de investimentos da SNV Investimentos, afirma que o primeiro passo é a compreensão do fundo imobiliário que está em queda nos seus dividendos. O investidor precisa entender “como funcionam os papéis, como foram emitidos e qual é a qualidade do crédito”, afirma.
Para isso, é bom contar com assessoria ou pelo menos optar por fundos que estejam um pouco mais envolvidos nas casas de análise, Matias aconselha. Ou seja, é bom contar com informação de qualidade, pelas casas de análise ou por meio de uma boa assessoria de investimento para entender como funciona o fundo que foi comprado.
Não convém tomar qualquer decisão de venda apenas porque o rendimento ficou menor – o que deveria ser uma premissa colocada antes do investimento. Em tese, muitos FIIs que estão sofrendo com a queda de suas receitas a partir da redução do IPCA podem aumentar seus ganhos com o retorno da inflação. Essa situação pode gerar oportunidades de bons negócios para os investidores atentos ao mercado de fundos imobiliários.
Por fim, a partir do momento em que existe uma compreensão melhor do fundo imobiliário investido, é preciso analisar se está disposto a esperar por esse retorno dos rendimentos, podendo demorar menos do que se imagina. “Essa situação de deflação vai passar”, lembra Matias.
