Os fundos imobiliários são algumas das principais fontes de renda favoritas dos investidores, pois distribuem rendimentos aos cotistas com certa frequência – geralmente mensalmente. Mesmo investidores com aversão ao risco podem enxergar um negócio atrativo. Em entrevista ao Suno Notícias, o sócio-fundador da Guardian Gestora, Gustavo Asdourian, diz que o investimento em FIIs funciona da mesma forma que a compra de uma ação de empresa, mas possivelmente com maior segurança — e é aí que contratos atípicos entram.
Atualmente, segundo Asdourian, a legislação, a jurisprudência e o arcabouço jurídico envolvendo o aluguel de imóveis já são seguros para realizar investimentos em FIIs. “O mercado trabalha de uma forma a oferecer uma segurança boa e funciona bem. Vemos muitas operações nessa linha”, aponta o gestor.
Atualmente, há diversas variações de fundos imobiliários. Os principais são de tijolos, papéis ou de fundos – e qualquer um listado na bolsa de valores pode ter suas cotas adquiridas.
Fundos de tijolos têm uma divisão que compra imóveis, também com subdivisões que compram shoppings, galpões de logística, imóveis residenciais, escritórios, entre outros.
Já os fundos de papel compram dívidas ligadas ao setor imobiliário, em crédito – conhecidos como CRIs (certificado de recebível imobiliário). Há, também, fundos que compram cotas de outros fundos. “Com eles, investidores não precisam analisar carteiras de cada fundo imobiliário. Um gestor faz isso para você”, explica Asdourian, da Guardian.
Contratos atípicos garantem menor risco e maior consistência
Um contrato é chamado de atípico quando foge do padrão utilizado no mercado imobiliário. São aqueles sem previsão legal mínima para regulação.
No mercado de FIIs, o contrato atípico tende a ser mais estável e previsível, de acordo com Gustavo. “É interessante ainda analisar com quem o fundo tem outros contratos atípicos, e como é sua saúde financeira. Se o fundo assinou com empresas grandes, multinacionais, você terá mais certeza de que será cumprido”, avalia.
Quando o mercado está muito aquecido, o especialista explica que o contrato atípico protege os dois lados: o dono do imóvel – para receber todo o fluxo –, e o locatário, que não pode ser despejado do imóvel antes do prazo ou o valor do aluguel elevado ao longo do acordo.
“Quem opta por ativos de menor risco e maior consistência deve buscar por FIIs que têm mais contratos atípicos”, diz. O contrato atípico remunera o aluguel comum e o investimento feito. “Em alguns casos, ele rende mais. Por exemplo, frigoríficos: além do investimento da obra, há o equipamento de refrigeração. Isso também está refletido no valor do aluguel”, expõe Asdourian. O GALG11, da Guardian Gestora, é composto por 100% de contratos atípicos, reajustados pelo IPCA.
