O aumento do número de fundos imobiliários (FIIs) alavancados – com maiores índices de endividamento – é uma consequência do crescimento do mercado de fundos, que ficou mais sofisticado e agora apresenta maior variedade de ofertas aos clientes, afirmou o analista CNPI Marcos Baroni, da Suno Research.
“O mercado de FIIs cresceu, se sofisticou e o investidor também precisa se aprimorar, buscar mais informações. Para isso os fundos precisam ter um maior nível de informação, transparência em seus contratos, para que se entenda a dinâmica da alavancagem, informações, necessidades de caixa, despesas financeiras com juros, carência para que se possa ter uma dimensão melhor de onde está colocando seu dinheiro”, afirmou o Professor Baroni, especialista em FIIs.
O professor Marcos Baroni conversou com os jornalistas durante o evento Suno Invest, promovido pela Suno ao longo deste sábado (17), em um hotel na zona Sul de São Paulo.
“Eu não tenho essa visão de bom ou ruim, certo ou errado, faz ou não faz. Eu acho que é necessário entender mais o ciclo para que essa questão da alavancagem seja mais rica, com debate mais amplo e honesto”, completou.
O assunto tem ganhado maior destaque após discussões nas redes sociais sobre fundos que fazem maquiagem em parte da contabilidade, escondendo do investidor parte dos passivos e do endividamento, prometendo pagamentos de dividendos com alta rentabilidade durante um longo prazo.
“A alavancagem é uma questão que tem começo, meio e fim. É uma operação com prazos. Então é importante que ao longo desse processo o gestor informe tudo ao cotista. Se está gerando resultado a mais no curto prazo, é por causa da dinâmica do financiamento, mas que depois os pagamentos de dividendos serão mais apertados diante dos juros e do fluxo de pagamento”, seguiu.
Professor Baroni: análise de FIIs alavancados
O professor Baroni apontou também ser importante que se analisem os portfólios, para saber se os FIIs têm ativos líquidos e para descobrir se foram comprados ativos bons. É importante verificar ainda se esses fundos podem ser liquidados para quitação de dívida, e até mesmo para justificar a alavancagem, além de checar se os preços e valores patrimoniais estão alinhados com essa alavancagem.
“É também importante entender que alavancagem mais risco, mas isso não é necessariamente ruim. Ela tem um custo, mas pode potencializar os retornos, e um gestor com um portfólio grande, parte alavancado, com uma premissa de gestão ativa, de vender e ajustar a estrutura de capital do fundo, consegue mitigar esse risco”, avaliou.
Por fim, o analista ressaltou que os FIIs alavancados pressupõem de uma gestão ativa, uma gestão que trabalha com o portfólio para manejar os ativos de forma a otimizar a amortização e o fluxo de pagamento. Segundo ele, essa questão já melhorou bastante e a tendência é de que continue melhorando.
