Os fundos imobiliários (FIIs) comemoraram 30 anos em junho experimentando um momento de maturidade e de grande expansão. Com o aperfeiçoamento dos seus modelos de governança, de gestão e portfólios aos longo dessas três décadas, essa indústria pavimenta um caminho de abundância nos próximos 30 anos.
Somente no último ano, o número de investidores de FIIs avançou mais de 30%, somando mais de 2,16 milhões em maio de 2023, divididos nos 823 fundos registrados na Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e nos 433 listados na B3.
Todos os analistas consultados pelo Suno Notícias para a série de reportagens “FIIs 30 anos” – cujos conteúdos você pode conferir neste link e que contou com o patrocínio de Iridium, Fator, TG Core, REC, Guardian e XP Asset – trouxeram uma visão otimista para o futuro do mercado de fundos imobiliários, tanto nas versões de FIIs de tijolo, quanto para os FIIs de papel e os fundos híbridos.
A gestão ativa, que permite a reciclagem do portfólio, está cada vez mais presente na indústria e logo será um requisito mandatório para praticamente todos os produtos da classe.
Os últimos anos foram cruciais para demonstrar a resiliência e a segurança desses investimentos em períodos turbulentos da história, como foi a pandemia e a crise econômica no pós-pandemia.
Dados atuais do IFIX mostram bom momento para investir em FIIs
Em 2023, o IFIX, índice da B3 que reúne os principais fundos imobiliários listados, acumula ganhos de 12% até o fechamento de 6 de julho, aos 3.177 pontos, maior pontuação do ano e valor muito próximo da máxima histórica de 3.253 pontos, observada em 3 de janeiro de 2020, ainda no boom da pré-pandemia.
E apesar do bom momento, os analistas consultados e um recente relatório da XP Investimentos apontou que boa parte dos FIIs seguem com valor descontado, ou seja, abaixo do valor de mercado, baratos.
Segundo Laercio Boaventura, sócio fundador e diretor de investimentos da Vectis Gestão, sua equipe projeta um futuro promissor para os FIIs, não só pelo atrativo da “renda mensal passiva” que é isenta de Imposto de Renda, mas também por ser um instrumento importante na diversificação da carteira, em geral, com alta liquidez e baixo valor de investimento, dado que a grande maioria dos FIIs têm cotas entre e R$ 10 e R$ 100.
“Num cenário de menor inflação no Brasil, trazendo as taxas de juros para um patamar abaixo dos dois dígitos atuais, deveremos presenciar novamente o interesse do varejo por investimentos mais rentáveis que a renda fixa tradicional, beneficiando os FIIs assim como outros produtos de renda variável”, apontou Boaventura.
De acordo com o gestor da Vectis, há um enorme potencial para FIIs do segmento de renda residencial no Brasil, ainda incipiente por aqui, mas que nos EUA é o maior segmento e um dos menos voláteis dentre os REITs (equivalente aos nossos FIIs).
Entre as categorias de fundos, o sócio da TRX Investimentos, Luiz Amaral, acredita que os fundos de tijolo possuem maior potencial de ganhos no longo prazo.
“Estamos vendo no Brasil um aumento significativo da densidade populacional dos grandes centros. Isso gera uma grande valorização do terreno e dos imóveis mais bem localizados. Os FIIs têm aproveitado essas oportunidades, seja com galpões logísticos de primeira qualidade e abastecendo as principais regiões, com a compra de imóveis de varejo (grandes terrenos dentro das cidades), ou com a compra de imóveis shoppings centers de referência”, afirmou.
E para os FIIs de papel, qual o cenário?
Para os FIIs de papel, ou FIIs de CRI, Amaral aponta a vantagem de saber o quanto podemos ganhar em caso de carrego dos ativos em carteira até o final. “Nos FIIs de Tijolo, acredito que, além do dividendo, temos um potencial de valorização no longo prazo ainda subestimado”, disse.
Os fundos de papel, no entanto, podem ser os mais sustentáveis no longo prazo. Segundo Amaral, são fundos que possuem, em sua maioria, uma duration menor do que os fundos de tijolo e, por isso, podem mitigar os riscos da carteira de maneira mais simples.
“Com o vencimento de um ativo da carteira, conseguem reposicionar o fundo mais rapidamente e em um ativo de características distintas do anterior”, finalizou.
Mario Campos, analista de research da Órama, aponta que os fundos de papel serão prejudicados no curto prazo, com distribuição de dividendos abaixo dos patamares que nos acostumamos a ver em outros anos, assim como no primeiro semestre do ano.
“Entretanto, ao investidor de longo prazo essas flutuações de inflação demonstram o quanto é importante uma diversificação em indexadores. Nesse momento de juros altos, os fundos atrelados ao CDI vem tendo excelente rentabilidade, e em nossa opinião, os fundos que são totalmente indexados à Inflação não devem ter bons resultados no segundo semestre de 2023”, finalizou.
Mês temático do Grupo Suno
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O Grupo Suno dedicará o mês de julho para comemorar os 30 anos dos FIIs, com patrocínio de patrocinados por Iridium, Fator, TG Core, REC, Guardian e XP Asset. Por meio de vários canais (redes sociais, notícias, vídeos, lives e conteúdos por e-mail), vamos levar informações sobre tudo que precisa saber sobre essa classe de investimento.
