O fundo imobiliário VRTA11 está no mercado desde 2011, quando havia poucos fundos de papéis na indústria. Atualmente, com patrimônio líquido de R$ 1,5 bilhão, o gestor Rodrigo Possenti explica como o Fator Verità se transformou num dos 10 maiores FIIs do segmento de fundos de papéis, que investem em CRIs.
Basicamente, a estratégia do VRTA11 é fazer a originação e estruturação dos ativos de crédito imobiliário, buscando a melhor relação entre risco e retorno. Porém, nem sempre as condições de mercado são as melhores.
Rodrigo Possenti lembra que em 2020 o fundo fez uma oferta e tiveram que alocar o capital de forma mais lenta. “Naquele contexto o mercado estava pujante, com excesso de liquidez. As estruturas que o VRTA11 fazia eram robustas e com boas garantias, mas as empresas ‘pulavam fora’, procurando taxas menores”.
O gestor acredita que segurar o capital naquele momento foi importante para a formação de uma carteira com melhor risco/retorno quando comparado com o restante do mercado. Em contrapartida, em duas ofertas seguintes o fundo fez alocações com mais agilidade.
Na alocação de 2021, o VRTA11 saiu do patamar de carteira de IPCA + 5.8%, para IPCA + 6.3%, com uma captação de 200 milhões. Já na emissão de cotas de 2022, o portfólio do fundo alcançou uma taxa melhor, de IPCA + 7%.
“Fizemos uma oferta em um momento de menor liquidez do mercado, com uma carteira mais high grade, tivemos maior capacidade de oferecer determinados CRIs para as operações compromissadas reversas”, comenta o gestor.
Possenti alega que essas operações foram importantes para o crescimento do fundo. Nesse tipo de estratégia, os CRIs são usados como garantias para pegar recursos com bancos – “Com custo menor que o retorno do investimento, as compromissadas permitem alocações em momentos de menor captação”.
O VRTA11 está atento às oportunidades
Além do crescimento do fundo imobiliário VRTA11 nos últimos anos, o gestor também abordou sobre a nova situação do mercado, com a valorização dos FIIs.
A expectativa da queda da Selic e das taxas dos juros futuros pode trazer “bons ventos” para os fundos. “Existe uma correlação enorme do mercado de FIIs com as taxas de juros. Quando a taxa cai, o mercado ganha interesse”, diz Possenti.
Além disso, o gestor acredita que exista uma demanda reprimida para investir em fundos imobiliários. “Mesmo com uma economia difícil nos últimos 2 anos, ainda saímos de 1,5 milhões de cotistas para mais de 2 milhões em 2023. A base cresceu justamente nos piores anos da indústria”, argumenta o gestor do VRTA11.
Com o mercado melhorando, a consequência mais visível será uma nova onda de emissões de cotas e maior interesse da pessoa física pelos FIIs. Os sinais para isso são muitos, entre eles, a própria reação do IFIX no mercado, com a valorização das cotas dos FIIs, incluindo o próprio VRTA11.
Mês temático do Grupo Suno
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