FII: IGP-M em alta pode beneficiar cotistas de fundos imobiliários
O Índice Geral de Preços de Mercado (IGP-M), é um importante índice da economia. Ele é um dos índices usados para medir a inflação no país e também é usado no reajuste de contratos de aluguel ao redor do Brasil. No entanto, o índice está chamado a atenção dos investidores em FII (Fundos de Investimento Imobiliário) por estar subindo bastante em 2020. No ano, até setembro, o IGP-M já acumula uma alta de 14,3995%.
Cabe destacar que o reajuste de aluguéis, não ocorre somente quando o proprietário e inquilino são pessoa física, mas também nos contratos entre FII e empresas também é comum a prática de reajustes com base no IGP-M.
Nesse sentido, como contratos de aluguel são geralmente atualizados com base no IGP-M, a alta do indicador tende a elevar os aluguéis também. Assim, a alta do do índice, que também é chamado de inflação do aluguel, pode ser algo positivo para os cotistas de FII, já que os fundos imobiliários devem arrecadar mais dinheiro com aluguéis, e portanto, devem distribuir mais dividendos.
Além disso, alguns FII de papel também são afetados por esse importante indicador econômico, uma vez que esses fundos possuem papéis de dívida, como CRIs que podem estar relacionados à variação do IGP-M.
Em setembro deste ano, o IGP-M ficou em 4,34%, ao passo que no acumulado nos últimos 12 meses que precedem setembro, o índice fica em 17,9374%. Contudo, dados divulgados pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) na última terça-feira (11) mostram que o índice já acumula uma alta de 21,25% em 2020 e elevação de 23,79% nos últimos 12 meses em relação a novembro.
O IGP-M pode ser pouco conhecido pela população em geral, mas seu efeito afeta quase todos aqueles que vivem de aluguel. Porém, como ele afeta os cotistas de FII?
Como a alta do IGP-M pode influenciar cotistas de FII
Em Entrevista ao SUNO Notícias, o analista CNPI Jacinto Pedro dos Santos Neto, explicou que, em relação aos fundos de tijolo, nem todos os gestores conseguirão fazer esse repasse da inflação para o aluguel, uma vez que o repasse do IGP-M será muito alto.
Nesse sentido, Santos Neto aponta que os gestores terão que negociar com o locatário caso a caso. Assim, o gestor pode renegociar esse repasse de uma só vez, ou em alguns casos, esse repasse pode ter que ser parcelado.
No entanto, ele aponta que o gestor não pode deixar de fazer o repasse.
Frente a isso, o analista explica que os rendimentos serão impactados, mas em alguns casos, o impacto não será de uma vez.
Sobre os fundos de CRIs, o analisa lembrou que já têm alguns com uma distribuição muito mais alta do que a média do mercado, justamente por causa do IGP-M. “O repasse nesse caso está sendo mês a mês”, “por isso muitos fundos tão distribuindo rendimentos bastantes altos”, comentou.
Santos Neto explica que a distribuição dos rendimentos nos fundos de papéis engloba a correção monetária que, por sua vez, é dada por índices inflacionários, dentre eles o IGP-M.
Assim, alguns fundos acabam chamando a atenção de investidores, que, por sua vez, acabam adquirindo cotas. No entanto, o analista ressalta que muitos investidores não estão se atentando ao fato de que o IGP-M alto não dura para sempre.
Motivos para o IGP-M estar alto
Citando alguns motivos para a elevação do Índice Geral de Preços de Mercado, o analista aponta a alta do dólar ante ao real e uma disfuncionalidade na cadeia produtiva.
Segundo Santos Neto, a pandemia do novo coronavírus (Covid-19) causou um descompasso muito forte entre oferta e demanda. “A demanda está se recuperando muito mais forte do que a oferta, então muitas matérias primas e insumos estão em falta, o que eleva os preços”.
Lado positivo
Já o especialista de Análise, Marcos Baroni, afirma que o aumento do índice pode ser olhado pelo lado positivo, relacionado ao aumento da renda, ao aumento dos aluguéis, e por consequência, as cotas também podem aumentar.
No entanto, Baroni também ressalta que é importante analisar caso a caso, uma vez que em meio à crise e a pandemia um ajuste tão alto poderia levar a “uma debandada de locatários”.
Nesse caso, o especialista acredita que os gestores talvez possam diluir o aumento, ou repassar um valor inferior, como por exemplo, fazendo uma média com outros indicadores de inflação.
Além disso, ele também comentou sobre os fundos de recebíveis e apontou que alguns já estão recebendo rendimentos maiores, mas isso ainda não refletiu muito nas cotas. “Em alguns casos sim, mas nem todos, porque se você tem um aumento muito grande desse indexador, você pode ter um risco dessa operação não ser paga”.
Para ele, existe a possibilidade de aumento de distribuição em alguns fundos específicos.
Baroni ainda comentou que “apesar desse aumento de 20%, a gestão terá que ter maestria pra conseguir repassar isso pros locatários sem prejudicar o fluxo de caixa deles e sem gerar nenhum tipo de desconforto nessa relação contratual”.
Nesse cenário, o especialista considera de extrema importância a capacidade da gestão em coordenar esse processo e esse repasse.
Baroni acredita que os gestores que conseguirem repassar esse aumento de uma maneira gradativa, mantendo os contratos, e conseguindo inclusive fortalecê-los, talvez possam ganhar um destaque maior e assim se valorizar ainda mais.
O Suno Notícias alerta que esta nota sobre fundos imobiliários (FII) não configura, de forma alguma, uma recomendação de investimento.
