Recentemente o fundo imobiliário CSHG logística (HGLG11) aprovou sua sétima emissão de cotas para captar R$ 669.999.967,90. A operação pode ser crucial para o fundo e investidores.
O HGLG11 é hoje o terceiro maior fundo de galpões logísticos na Bolsa de Valores de São Paulo (B3), ficando atrás apenas do XPLG11 e do PBLV11 em patrimônio. Se o FII conseguir captar o valor total esperado com essa emissão, ele assumirá a liderança. O setor de galpões também passa por mudanças, com perspectiva de crescimento.
Valor captado pode ser 20% maior
O FII pretende emitir, no mínimo, 322.789 cotas novas e, no máximo, 4.325,371. Mas esse montante ainda pode ser aumentado em 20%, caso a administradora do fundo opte por incluir o lote adicional na oferta. Nesse cenário, o valor captado também seria maior na mesma proporção.
Na avaliação de Marcos Correa, especialista em FIIs da Suno Research, há uma grande chance de o HGLG11 optar por adicionar o lote adicional na oferta, com base nas emissões anteriores.
Correa faz uma ressalva. Cada cota nova será negociada a R$ 160,32, já considerando as taxas. No entanto, esse foi um ponto sensível da oferta. O FII teve que adiar a operação quando o mercado desaprovou o preço firmado anteriormente.
Inicialmente, o HGLG11 havia definido o preço por cota em aproximadamente R$ 170, já considerando as taxas. O preço estava muito acima do valor patrimonial do fundo e por isso não agradou os investidores que, por sua vez, pressionaram as cotas do FII negociadas na Bolsa de Valores. Nesse cenário, o fundo preferiu baixar o valor por cota da oferta.
Correia aponta que agora o preço da emissão tem incentivado os investidores a participar da operação. Além disso, segundo ele, se tudo sair como planejado, o rendimento do FII tem potencial para aumentar nos próximos anos, “o que é promissor”, salienta o especialista.
HGLG11 pretende comprar ativos para desenvolvimento
Com o novo valor por cota, o fundo imobiliário pretende captar cerca de R$ 670 milhões com a oferta base. De acordo com o FII, esse valor pode ser usado para compra de nove ativos, sendo três galpões prontos e seis em desenvolvimento. Éuma pretensão do fundo: não é certo que ele comprará esses ativos.
O primeiro imóvel que pode ser adquirido com parte dos recursos da sétima emissão está pronto e possui um valor de aquisição de aproximadamente R$ 168 milhões, cap rate de aquisição de cerca de 8,10% e área bruta locável (ABL) de 60 mil metros quadrados.
“O galpão possui diversos locatários e possui 0,00% de vacância física. Importante lembrar que o vendedor garantirá ao Fundo uma renda de locação sobre a área vaga de R$ 15,00 por m² durante os primeiros 18 meses”, destaca o fundo em documento arquivado na Comissão de Valores Mobiliários (CVM).
Valor de aquisição de 109 milhões
O segundo imóvel também está pronto e possui um valor de aquisição de 109 milhões, cap rate de aquisição de 8,40% e ABL de 48 mil metros quadrados.
De acordo com o FII, esse galpão possui diversos locatários e conta com 30,90% de vacância física. Além disso, o vendedor garantirá ao Fundo uma renda de locação sobre a área vaga de R$ 17,00 por m² durante os primeiros 18 meses.
O terceiro imóvel que pode ser comprado com os recursos da sétima emissão de cotas também está pronto e possui um valor de aquisição aproximado de R$ 177 milhões, Cap Rate de aquisição aproximado de 8,8% e ABL de 80 mil m². Esse imóvel também não possui vacância física e conta com diversos locatários.
Já os outros seis ativos que podem ou não ser adquiridos com o dinheiro levantado pela oferta são para desenvolvimento.
Atualmente, a carteira de imóveis do fundo se concentra em ” ativos relevantes dentro da região Sudeste, onde se localizam as mais relevantes praças logísticas do país”, explica o FII no prospecto de emissão.
Não há um prazo determinado para que o HGLG11 aporte o dinheiro oriundo da emissão. Mas vale destacar que o valor captado pela oferta não é considerado como lucro, o que significa que o fundo imobiliário não precisa distribuir os 95% previstos na lei para os seus cotistas, caso não tenha alocado os recursos até o final do semestre.
O que esperar do setor de galpões logísticos
Os setor de galpões logísticos foi, de certo modo, favorecido com a pandemia, que trouxe medidas de isolamento social. Sem que as pessoas pudessem visitar shoppings e lojas físicas por um tempo, o e-commerce viu um caminho para decolar.
A expansão do e-commerce impulsionou também o setor de galpões logísticos. Apesar disso, Correa observa que essa categoria ainda tem espaço para crescer.
O especialista avalia que os fundos desse setor ainda devem fazer emissões para acompanhar o crescimento da área no Brasil.
Assim como visto no HGLG11, Correa ainda credita que os fundos desse setor devem aumentar a exposição à construção. Há algum tempo, o HGLG11 não possuía ativos para desenvolvimento, mas agora já cogita adquirir seis. Ele destaca que as estimativas de cap rate são maiores na construção do que na compra de ativos prontos.
Além disso, HGLG11 afirma em seu relatório que, “no mercado logístico-industrial, nota-se que os impactos da pandemia foram pontuais e rápidos. Os principais indicadores de atividade já voltaram a patamares até maiores do que o pré-crise.”
Correia crava: “Esse setor de galpões é animador. Em uma carteira diversificada faz sentido investir em logística.” Mas ele lembra que alguns fundos imobiliários desse setor estão se expondo mais a riscos do que outros — o que deve ser um ponto de atenção na hora de escolher um ativo.
Direito de preferência da oferta do HGLG11 vai até o dia 10
A oferta do HGLG11 é restrita, mas os cotistas do fundo na data base (22 de julho) têm o direito de preferência para subscrever e integralizar as cotas da sétima emissão.
O período de exercício do direito de preferência começou no dia 29 de julho, e vai até o dia 10 de agosto. Isso significa que os cotistas do FII poderão participar da oferta mesmo sem serem investidores profissionais.
Correia explica que uma das vantagens desse direito é ter a preferência de comprar primeiro e a garantia da quantidade. Quando a oferta fica pública, os investidores pedem a quantidade de cotas que quiserem e assim pode acontecer um rateio de cotas caso a demanda seja alta. Mas o direito de preferência garante a compra.
Cada cota que os donos possuíam na data base dá o direito de o investidor subscrever e integralizar 0,23460317524 de cota da sétima emissão. No entanto, a quantidade de cotas que o investidor possuía na data-base deve ser suficiente para que a a proporção permita a compra de pelo menos uma cota inteira. Não há a possibilidade de subscrição de cotas fracionadas.
Além disso, existe um investimento mínimo, exceto para os cotistas do fundo que estejam exercendo seu direito de preferência. Cada investidor interessado deverá pedir pelo menos 100 cotas do HGLG11, ou seja, de R$ 15.490,00.
Investindo em fundos imobiliários com cuidado
Antes de qualquer investimento em ações ou fundos imobiliários é importante ressaltar que quitar as dívidas e fazer uma reserva de emergência deve sempre ser a prioridade. Os analistas da SUNO Research sempre salientam que é necessário antes poupar dinheiro para depois investir, e nunca se endividar para investir ou investir endividado. Esta matéria não é uma recomendação de investimento no HGLG11.
