O desenvolvimento da indústria de fundos imobiliários foi oportuno para o crescimento do setor no Brasil, avalia Pedro Ernesto Bragança, diretor de gestão de fundos da TG Core Asset, ao participar do FII Experience 2023, maior evento de fundos imobiliários (FIIs), que acontece nesta quinta-feira (21) na sede da B3, em São Paulo.
“Os fundos imobiliários cresceram bastante nos últimos seis anos e eles foram providenciais para ajudar o desenvolvimento [do setor] imobiliário, tanto dos empreendedores quanto dos adquirentes de imóveis”, disse Bragança. Para ele, no caso da oferta, são três os pilares que contribuem tanto para a pessoa física adquirir o imóvel quanto para a jurídica ter financiamento para desenvolver os seus projetos.
O primeiro deles é o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), seguido pelo Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Juntos, eles representam 70% do crédito imobiliário no país. “Em terceiro lugar, estão as operações estruturadas, como os FIIs, CRIs e LCI, tendo a B3 como uma grande fomentadora da oferta do desenvolvimento imobiliário”, reforçou Bragança.
A listagem de fundos imobiliários na bolsa brasileira ocorre há cerca de 30 anos, e tem evoluído nos últimos anos, como lembrou Thalita Forne, gerente de produtos listados da bolsa brasileira.
“Quando a gente olha um pouco mais de seis anos atrás, nós tínhamos em torno de 150 fundos imobiliários disponíveis para negociação. Hoje, esse número está próximo de 500”, explicou a gerente, com uma participação importante do investidor pessoa física neste produto. “Tanto olhando para negociação quanto para posição em custódia, hoje o investidor pessoa física representa em torno de 70%”.
Ao todo, destacou Thalita Forne, entre os anos de 2017 e 2018, havia aproximadamente 140 mil investidores com posições, número que hoje supera os 2,3 milhões. Esse aumento, segundo ela, é explicado por algumas iniciativas feitas pela bolsa brasileira.
“A B3 investe muito em iniciativa para desenvolver a liquidez dos nossos mercados – entre elas, está o programa de formador de mercado, que tem um papel essencial para desenvolver a liquidez em diversos setores”, pontuou.
Mesmo em um ano considerado desafiador para o mercado de renda variável, o patrimônio líquido total dos fundos imobiliários já supera a marca de R$ 200 bilhões, com o volume médio negociado em patamares muito próximos dos picos de 2021 e 2022. Além disso, em 2023, a média diária negociada no mercado secundário continua elevada, superando os R$ 240 milhões.
“Isso indica que a gente, tendo uma retomada para renda variável, muito provavelmente voltará a ver novas listagens, novos investidores querendo utilizar o mercado de capitais como fonte de recursos, porque o mercado secundário continua sendo uma alternativa para o investidor final ter acesso”, ressaltou Thalita.
A gerente de produtos listados na B3 salientou, também, que, para um mercado ser saudável, é importante que haja todos os tipos de investidores negociando, como pessoa física, institucional e não residente, por exemplo, o que nos fundos imobiliários é possível visualizar de forma bastante clara.
Entretanto, no caso dos investidores estrangeiros, ainda não é possível ver uma participação significativa deste público carregando posições em fundos imobiliários. “Eles têm mais uma estratégia de prover liquidez em tela, e eventualmente operar sem esse carrego de opções. É um público que a gente ainda quer aumentar a participação, que tem espaço para que eles se desenvolvam ainda mais”, acrescentou.
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