Fundo imobiliário não foi feito para ter alavancagem, diz Pedro Carraz, da XP, durante o FII Experience
Em painel do FII Experience 2023, maior evento de fundos imobiliários (FIIs), que acontece nesta quinta-feira (21) na sede da B3, em São Paulo, Pedro Carraz, gestor e sócio da XP Asset Management, destacou que o fundo imobiliário não foi feito para ter alavancagem, já que é um fundo baseado em renda.
“Às vezes você faz uma alavancagem para, eventualmente, fazer uma aquisição oportunista, mas aí, quando for para pagar essa dívida porque conseguiu emitir equity, vão ter multas para pagamento, o que penaliza o yield. Acho que a alavancagem pode e até deve ser usada em algumas poucas situações, que podem melhorar muito o retorno daquele investimento, mas precisa ser dada muita transparência”, destacou.
O gestor também comentou sobre uma possível ‘disputa’ entre os fundos de papel e os de fundos de tijolo. Segundo ele, é preciso entender o momento de cada categoria e fazer um trabalho mais focalizado em cada um deles.
“Tem espaço para os dois, e sempre vai ter. Não é porque o juro está mais alto ou mais baixo, porque no final do dia a carteira tem que ser feita de diversificação. Agora se fala: ‘vende o papel e vai para o tijolo’. Eu até acho que é o momento de aumentar a exposição a tijolo, mas não é o momento para zerar papel. Diversificação é a chave. É uma discussão que não leva a nada”.
“O fundo de papel traz a resiliência, segurança, volatilidade maior, talvez o dividendo mais alto, enquanto o tijolo, nessas horas de afrouxamento monetário, chega com ganho de capital, melhora dos dividendos paulatinamente por conta da melhora do macro, da economia, do PIB, mas eu acho que deve migrar de um para o outro”, acrescentou.
Sobre o trabalho do gestor, Carraz aconselha olhar para dois fatores: a transparência e o dividendo por cota. “O gestor tem o papel dele, mas às vezes tem uma greve dos caminhoneiros, ou a curva longa abre, que mudam o cenário. Agora o dividendo por cota é o trabalho do gestor. Ele é um prestador de serviços, o fundo é de vocês [os investidores]. Precisa cobrar, criticar, levantar a bola, a gente está ali para ouvir críticas”, pontuou.
Fundos imobiliários foram providenciais para impulsionar setor, diz analista na FII Experience
O desenvolvimento da indústria de fundos imobiliários foi oportuno para o crescimento do setor no Brasil, avalia Pedro Ernesto Bragança, diretor de gestão de fundos da TG Core Asset, durante o FII Experience 2023.
“Os fundos imobiliários cresceram bastante nos últimos seis anos e eles foram providenciais para ajudar o desenvolvimento [do setor] imobiliário, tanto dos empreendedores quanto dos adquirentes de imóveis”, disse Bragança. Para ele, no caso da oferta, são três os pilares que contribuem tanto para a pessoa física adquirir o imóvel quanto para a jurídica ter financiamento para desenvolver os seus projetos.
O primeiro deles é o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), seguido pelo Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Juntos, eles representam 70% do crédito imobiliário no país. “Em terceiro lugar, estão as operações estruturadas, como os FIIs, CRIs e LCI, tendo a B3 como uma grande fomentadora da oferta do desenvolvimento imobiliário”, reforçou Bragança.
A listagem de fundos imobiliários na bolsa brasileira ocorre há cerca de 30 anos, e tem evoluído nos últimos anos, como lembrou Thalita Forne, gerente de produtos listados da bolsa brasileira.
“Quando a gente olha um pouco mais de seis anos atrás, nós tínhamos em torno de 150 fundos imobiliários disponíveis para negociação. Hoje, esse número está próximo de 500”, explicou a gerente, com uma participação importante do investidor pessoa física neste produto. “Tanto olhando para negociação quanto para posição em custódia, hoje o investidor pessoa física representa em torno de 70%”.
Ao todo, destacou Thalita Forne, entre os anos de 2017 e 2018, havia aproximadamente 140 mil investidores com posições, número que hoje supera os 2,3 milhões. Esse aumento, segundo ela, é explicado por algumas iniciativas feitas pela bolsa brasileira.
“A B3 investe muito em iniciativa para desenvolver a liquidez dos nossos mercados – entre elas, está o programa de formador de mercado, que tem um papel essencial para desenvolver a liquidez em diversos setores”, pontuou.
Mesmo em um ano considerado desafiador para o mercado de renda variável, o patrimônio líquido total dos fundos imobiliários já supera a marca de R$ 200 bilhões, com o volume médio negociado em patamares muito próximos dos picos de 2021 e 2022. Além disso, em 2023, a média diária negociada no mercado secundário continua elevada, superando os R$ 240 milhões.
“Isso indica que a gente, tendo uma retomada para renda variável, muito provavelmente voltará a ver novas listagens, novos investidores querendo utilizar o mercado de capitais como fonte de recursos, porque o mercado secundário continua sendo uma alternativa para o investidor final ter acesso”, ressaltou Thalita.
A gerente de produtos listados na B3 salientou, também, que, para um mercado ser saudável, é importante que haja todos os tipos de investidores negociando, como pessoa física, institucional e não residente, por exemplo, o que nos fundos imobiliários é possível visualizar de forma bastante clara.
Entretanto, no caso dos investidores estrangeiros, ainda não é possível ver uma participação significativa deste público carregando posições em fundos imobiliários. “Eles têm mais uma estratégia de prover liquidez em tela, e eventualmente operar sem esse carrego de opções. É um público que a gente ainda quer aumentar a participação, que tem espaço para que eles se desenvolvam ainda mais”, acrescentou.
