Investimentos com foco em ESG (ambiental, social e governança) têm ganhado mais espaço na indústria brasileira, mas pouco se fala sobre ESG em fundos imobiliários. Atualmente, é difícil encontrar FIIs sustentáveis ou gestoras ativas nesta área, mas os especialistas afirmam que é apenas uma questão de tempo para o setor aderir ao tema.
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Uma das poucas exceções quanto a FIIs sustentáveis é a RBR Asset, gestora independente com R$ 7 bilhões em patrimônio sob gestão e atuação no mercado imobiliário e de infraestrutura.
“Durante anos, a RBR Asset buscou estar alinhada às mudanças que o mercado vinha experimentando em relação às questões de sustentabilidade. Mas em 2020, nós decidimos realizar um trabalho de integração de práticas que já existiam na empresa, e instauramos o Comitê ESG, que tem o propósito de sistematizar a implementação de iniciativas específicas destes assuntos na companhia”, disse Stéphanie Camacho, Sócia e RI da RBR Asset.
Se você quiser saber mais sobre o que são investimentos ESG, acompanhe a nossa “Semana do ESG: Investindo no Futuro”, realizada com apoio da CBA e da Rio Bravo. Entre 8 e 12 de agosto, o Suno Notícias vai trazer uma série de conteúdos especiais sobre investimentos ESG para você ficar por dentro do tema e entender como isso impacta o seu bolso. Você acompanha todo o conteúdo neste link.
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Fundos imobiliários sustentáveis?
Ao decidir avaliar um potencial investimento, a RBR avalia uma série de requisitos mínimos que os parceiros precisam ter, relacionados aos fatores ambientais, sociais e de governança.
De acordo com Camacho, isto é feito através de um questionário preparado pela companhia. A partir das respostas do questionário, a RBR avalia a nota obtida pelo parceiro, e passa a definir se cumpre ou não os requisitos mínimos, assim como identifica fragilidades que possam ser objeto de futuras obrigações para a manutenção da parceria.
As categorias avaliadas podem ir desde a transparência corporativa e bem-estar dos colaboradores, ao impacto da pegada de carbono e certificações e Associações relacionadas ao ESG.
“Nós buscamos passar para frente as boas práticas alinhadas às propostas ESG, e isso incentiva bastante à mudança sustentável não apenas do nosso setor, mas também de toda a cadeira em que está inserido”, comentou Ricardo Mahlmann, sócio e COO da RBR Asset.
“Nos Fundos Imobiliários, o ESG ainda parece ser uma coisa muito incipiente, mas quando você olha para a indústria, para os portfólios e para os locatários que estão vindo, é cada vez mais evidente a importância de ter em conta esses fatores. Não dá mais para não ser uma pauta”, disse Camacho.
A RBR Asset realiza atualmente a gestão de 5 fundos listados em bolsa, que juntos possuem mais de 200 mil investidores. Nos últimos anos, foram realizados mais de 60 projetos residenciais e comerciais em São Paulo e Nova York.
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FII sustentável é raridade
Um dos fundos que nasceu integrado aos fatores ESG é o FII Biotic, estruturado pela gestora Integral Brei. A ideia deste FII é captar recursos para o desenvolvimento de uma cidade inteligente em Brasília, dentro de uma área de 1 milhão de metros quadrados, localizada na Asa Norte.
A construção planeja abrigar diversos empreendimentos e buscará se tornar “o distrito de inovação” da cidade. O projeto foi encomendado pelo engenheiro, arquiteto e inventor italiano Carlo Ratti e o seu selo verde, que foi validado pela Consultoria NINT.
“A gente vem trilhando esse roteiro desde 2017. Na época a gente passou a ser signatário do Pacto Global, mudamos nossa governança, adaptamos estatutos, revisamos processos. E depois a gente evoluiu para as iniciativas de produtos. A gente tem atualmente 3 fundos imobiliários com essas características”, afirmou Vitor Bidetti, CEO da Integral Brei.
De acordo com Bidetti, o futuro do ESG é muito promissor no mercado de Fundos Imobiliários, e para ele, é apenas questão de tempo e de maturidade dos projetos para que mais gestoras acabem aderindo aos padrões ESG.
“Uma coisa que era uma tendência na pandemia, passou a ser mandatório no universo de investimentos desde o ponto de vista de direção. Acredito que, aos poucos, as boas gestoras e os bons investidores irão aderindo a estas questões”, comentou o CEO.
O executivo ainda acredita que o impacto destes valores corporativos nos fundos não apenas contribui com a sociedade e melhora a imagem dos produtos, mas também oferece um retorno bom financeiro no longo prazo.
“No passado havia uma visão equivocada de que incorporação ESG trazia custos adicionais. Agora tem estudos que indicam que empresas que assumem compromissos ESG captam recursos a custo menores progressivamente. Então esse retorno se torna mais interessante”, ponderou ele.
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Outro nome que atua em ESG no mercado de FIIs é a Rio Bravo, gestora do fundo ESG Rio Bravo ESG IS FIC FI Infra (RBIF11), um FI Infra que é signatário das boas práticas sustentáveis.
Ativos certificados são mais valorizados
Segundo Marcos Correa, especialista em FIIs da Suno Assets, a forma mais comum que fundos encontram para integrar o ESG aos FIIs é a utilização de um “selo” ou certificação, que avalia quão eficiente, sustentável e econômico é um prédio.
“Se você tem um prédio de alta qualidade com essa certificação, você potencialmente tem um prédio mais atrativo para empresas, e hoje em dia você também consegue cobrar um valor mais caro porque seu prédio tem essa qualidade a mais, esse destaque em comparação a outros prédios”, afirmou Correa ao Suno Notícias.
As gestoras, por sua vez, também podem inserir certificações similares nas suas empresas, mas, de acordo com Correa, não é muito comum encontrar exemplos deste tipo.
Para o especialista, o mercado está vendo um avanço bastante evidente no setor relacionado às questões ESG, mas até agora predominam no mercado de FIIs fundos que aderem a estas propostas, mas não dirigem seu capital somente para ativos ESG.
“A gente não tem um Fundo Imobiliário ESG. A gente não chega a ter uma classificação desse tipo. Então o que a gente pode chegar a ter são fundos imobiliários que buscam ter imóveis com estas características, mas não são fundos imobiliários que necessariamente investem de forma exclusiva em coisas relacionadas ao ESG”, ponderou Correa.
“A gente entende que fundos que adotam essas práticas acabam tendo um comportamento outsetting — que seriam fundos vencedores em relação aos demais — pensando que essas práticas são colocadas em primeiro plano”, afirmou Maria Fernanda Viollatti, analista de Fundos Imobiliários da XP.
“É uma tendência que vem se consolidando e ganhando notoriedade no mercado como um todo, e o setor imobiliário não poderia ficar fora disso. É esperado então que diversos fundos também adotem essas práticas”.
Fundos imobiliários enfrentarão a pauta ESG
Para ela, o futuro do ESG no mercado será de maior desenvolvimento e maturidade, e é muito provável que aqueles fundos que não aderirem aos critérios estabelecidos pela agenda ESG possam até “se deparar com uma fuga de capital de investidores institucionais”.
“Nessa classe de fundos imobiliários, a gente vê que existe uma grande expressividade do investidor pessoa física,” afirmou Viollatti. “Aos poucos a gente vê que cada vez mais as pessoas físicas estão preocupadas por estas questões, e por isso a gente entende que fundos que adotam essas práticas são fundos ganhadores”.
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