Os gestores estão fazendo uma ‘seleção natural’ entre os 483 fundos imobiliários existentes atualmente, já que muitos sofreram com a alavancagem nos últimos anos. É o que afirma o analista chefe de FIIs da Suno Research, Marcos Baroni, ao participar do FII Experience 2023, maior evento de fundos imobiliários (FIIs), que acontece nesta quinta-feira (21) na sede da B3, em São Paulo.
“Hoje os gestores já sabem que tem que ter um ponto de equilíbrio, capaz de melhorar o rendimento por cota. Os relatórios gerenciais são mais robustos, já há mais webcasts, lives, mais proximidade, comunicação [com o investidor]”, diz Baroni.
O professor começou a palestra lembrando que, em 2016, metade dos fundos eram monoativos ou de gestão passiva, e hoje são menos de 2% nessas características. “Eles, hoje, são mais difíceis, não quer dizer ruins, mas a porção diminuiu”, avalia.
Já na gestão ativa, segundo ele, as opções são maiores, mesmo que haja erros por alguns movimentos de ajuste de portfólio. “Hoje os fundos estão cada vez mais divididos entre os setores. E os de recebíveis ganharam visibilidade de 2017 para cá.”
Para o professor, dos 30 anos da indústria de FIIs, 20 foram praticamente improdutivos. “Em cinco anos, não sabíamos o que estávamos fazendo da vida e nos últimos 5 estamos crescendo. É como se demorassem 25 anos para amadurecer e com 30 fosse um profissional completo”, comparou.
Baroni dividiu ainda o mercado em três fases, de acordo com o patamar da taxa Selic: de 1996 a 2003, com a Selic em média 22%; 2003 a 2013 com 12,42% e a terceira fase, de 2013 a setembro de 2023, com 9,30%. “Ficamos no 1% ao ano por muito tempo e mesmo assim fomos bem”, relembra.
Fundos imobiliários: novo ciclo de emissões
Segundo o professor, as pessoas querem comparar FII com NTN-B. “Um apartamento não corrige pela inflação mês a mês”. Em termos de dividend yield, a visão dele é de que não temos mais um mar de oportunidades, e que é preciso ser seletivo.
“É um momento de novo ciclo de emissões. Agora, com o juro voltando a cair, vai ter seleção natural. Já aconteceu no mercado americano e vai acontecer conosco também.”
Já em relação ao valor patrimonial, Baroni faz uma comparação: com uma cota a R$ 100, se os juros sobem, a taxa de desconto vai para 11% ou 12% e a tendência do valor patrimonial é cair. Se a Selic volta a 9% ou 8%, o valor patrimonial sobe, ativos valorizam nessa escala.
“Só que nesse momento, quem está com dinheiro na mão consegue fazer caps rates [taxa de capitalização] maiores. Então, estamos com taxa de desconto e cap rate altos nesse momento, estou otimista por isso”, afirma Baroni.
Por fim, ele lembra que mesmo que mude algo no cenário macroeconômico, como questões fiscais e até internacionais, o momento é positivo para os fundos imobiliários.
