Demanda do e-commerce por entrega rápida define os novos galpões de logística
O e-commerce tomou proporções nunca vistas no Brasil durante a pandemia, e agora os grandes varejistas como Magazine Luiza (MGLU3) e Mercado Livre (MELI34) travam uma verdadeira batalha pela entrega mais rápida. Este movimento tem ditado a forma com que os fundos de investimento direcionam seus recursos, priorizando galpões de logística próximos a grandes centros urbanos e dando atenção especial à região Nordeste do Brasil.
O Mercado Livre, por exemplo, trabalha para que 80% das encomendas que saem do centro de distribuição de Cajamar cheguem aos clientes em até 48 horas. Desse total, 70% precisam ser entregues antes de 24 horas.
Porcentagens similares podem ser observadas em outras varejistas, como a Via (VIIA3), que faz 42% das entregas em 24 horas. Em dois dias, o percentual sobe para 65%. Já o Magazine Luiza entrega 51% das compras em 24 horas, em dois dias, 70%.
Com isso, a corrida pela experiência de compra perfeita para seus consumidores passa necessariamente pela entrega rápida dos produtos. Para alcançar esse objetivo, as empresas de e-commerce buscam expandir seus centros de distribuição e locar galpões menores, o mais próximo possível dos centros urbanos, que permitam encolher ainda mais o intervalo entre o pedido e a entrega, o chamado last mile.
Estratégia last mile ganha relevância em galpões de logística
Felipe Sangalli, gerente de RI do fundo imobiliário Bresco Logística (BRCO11), destaca que a estratégia last mile é muito importante para o e-commerce.
“Pesquisas feitas nos EUA mostram que 68% dos consumidores de e-commerce tem como princípio que a entrega precisa ser rápida, 36% no mesmo dia. Então essas empresas precisam estar dentro dos centros grandes de consumo”, diz.
Com 11 empreendimentos na carteira e 446 mil m² de área bruta locável (ABL), o FII BRCO11 foca no last mile. Cerca de 70% dos imóveis investidos atendem essa estratégia, que vem dando certo para o fundo imobiliário.
Desde o IPO, em dezembro de 2019, o fundo saltou de 7 mil para 42,3 mil cotistas. A taxa de vacância física dos seus imóveis está em 5,9% e a financeira em 2,1%. Já o pagamento de dividendos está em 6,8% ao ano.
Nos próximos três anos, o Bresco Logística pretende dobrar de tamanho, com grande parte dos empreendimentos dentro da estratégia last mile.
Comércio on-line para todos
Considerada a “Disney dos galpões de logística”, a cidade de Cajamar concentra um grande volume de empreendimentos. O Mercado Livre e a Amazon (AMZO34), por exemplo, tem centros de distribuição na cidade.
Distante apenas 30 km de São Paulo, sua localização é estratégica para a entrega rápida dos e-commerces na região Sudeste, onde se concentra a maior densidade de consumidores. Porém, Leandro Bousquet, sócio do fundo imobiliário Vinci Logística (VILG11), destaca que, atualmente, a demanda por entregas rápidas é de todo o Brasil.
“No Brasil, o e-commerce cresceu cerca de 70% em 2020, isso é uma média do país inteiro. Se você recorta para a região do Nordeste, o avanço é de 100%”, diz Bousquet.
Para ele, a estratégia do last mile também representa a oportunidade de avanço do desenvolvimento de galpões de logística para outras regiões do País. O sócio do FII VILG11 ressalta que o braço de desenvolvimento do fundo imobiliário está atento a essas novas oportunidades que o setor tem apresentado.
Atualmente, 38% do portfólio do fundo imobiliário é composto pelo e-commerce, 24% fica com empresas de transporte e logística (que também operam no last mile).
Em relação a diversificação regional, o Vinci Logística tem imóveis no Rio Grande do Sul e em Pernambuco, além das propriedades na região Sudeste (São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Espírito Santo).
De acordo com a Log, empresa especializada no desenvolvimento de galpões de logística e condomínios logísticos, as locações desses empreendimentos em 2020 tiveram alta de 134% em relação a 2019. As regiões com o maior crescimento foram a Nordeste (101%) e a Norte (53%).
Pandemia mudou o patamar do e-commerce no Brasil
Em 2019, o faturamento do comércio eletrônico somou R$ 61,9 bilhões, de acordo com a consultoria Ebit/Nielsen. Naquele momento, o valor representava um aumento de 16,3% em relação a 2018 e era ótimo. Até que chegou 2020 e a alta foi de 41%, a maior em 13 anos, somando R$ 87,4 milhões em vendas eletrônicas.
Uma pesquisa da Colliers International ainda aponta que 32% dos galpões industriais alugados em 2020 foram impulsionados pelo comércio online e 6% estão ligados a empresas de logística.
De acordo com a SiiLA, ao final de 2021, o volume de condomínios logísticos no Brasil deve aumentar em 300 campos de futebol, o equivalente a 3 milhões de m². Um recorde para o segmento, que a empresa de mercado imobiliário atribui à febre do e-commerce. Esse novo estoque de galpões de logística é o dobro do último recorde de 2016.
Especialistas ouvidos pela SUNO Notícias afirmam que o advento do e-commerce na pandemia acelerou um processo de modernização do setor de logística que já estava previsto para acontecer, porém de forma gradativa e ao longo de anos, não meses.
Acontece que o estoque de galpões de logística do Brasil, em sua maioria, não estava apto para as exigências que o e-commerce focado em entregas rápidas e experiência do consumidor demandam. O que levou a um movimento forte de desenvolvimento de empreendimentos no País.
Felipe Gaiad, diretor do fundo imobiliário HSI Logística (HSLG11), explica que uma das vantagens do setor é que os galpões logísticos têm um ciclo de desenvolvimento mais curto que o de outros imóveis.
“Um galpão grande, adequado para a demanda das empresas de e-commerce fica pronto dentro de um ano, ou até menos. Enquanto shoppings demoram anos e quando são entregues correm o risco do País estar vivendo outro cenário econômico, diferente de quando a obra começou”, diz Gaiad.
Isso, segundo ele, permite equilibrar a demanda por galpões de logística de forma rápida, atendendo a demanda das empresas no curto prazo, enquanto o mercado está devidamente aquecido.
Legado da pandemia para galpões de logística
Se em 2020 o e-commerce cresceu cerca de 40%, para 2021, consultorias já estimam um avanço na casa dos 70% a 80%. Rafael Fonseca, CEO do FII Bresco Logística garante que esse crescimento vem junto com a melhoria do serviço logístico.
“O crescimento que estamos vendo no setor de e-commerce faz com que as empresas busquem por mais espaço e intensifiquem a malha logística de suas operações. E o setor ainda tem muito o que crescer”, diz Fonseca em referência a taxa de penetração do e-commerce no Brasil.
Em 2019, a taxa de penetração das vendas online ficou em 6%. No ano passado, esse índice cresceu e fechou em 9%. Nos Estados Unidos, por exemplo, a taxa está em cerca de 20%, já na China, chega a 35%.
“Não acredito em retrocesso. O crescimento do setor vai continuar, mas não como nesses dois anos, que foi muito beneficiado pelo ambiente da pandemia. Vai continuar mais moderado”, afirma o CEO da Bresco.
Fonseca explica que, hoje, muitos galpões logísticos já registram estar no máximo de suas capacidades, o que implica em expansão de espaço. Mesmo com o salto no desenvolvimento dos empreendimentos neste ano, o mercado imobiliário absorve muito bem a demanda.
A taxa de vacância continua diminuindo nos últimos meses. Uma pesquisa da consultoria JLL indica uma queda da vacância no país, de 14,54%, no fim de 2020, para 13,89%, em março e 12,87% em junho.
Além disso, muitas empresas ainda não atingiram o nível de entrega rápida em determinados Estados, um objetivo importante para fidelizar os clientes. “O Brasil inteiro quer entrega rápida e frete barato” e para isso acontecer o setor de galpões de logística precisa crescer cada vez mais.
