Deflação assusta investidores de FIIs; até quando a inflação segue negativa?
Em julho, a deflação pegou os investidores de fundos imobiliários de surpresa. Com o IPCA caindo três meses seguidos, os cotistas dos FIIs de papel – que investem na dívida do setor imobiliário – viram seus rendimentos menores. Até quando a inflação continuará em patamares negativos?
Na visão de bancos e especialistas do mercado, a redução do IPCA não pode ser comemorada por muito tempo. Tudo indica que a deflação atual é um fenômeno pontual e com “data de validade” até outubro.
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A expectativa dos especialistas sobre a deflação
A redução do IPCA foi consequência da queda nos preços de alimentos e combustíveis. Com a redução do imposto estadual sobre o preço dos combustíveis e energia, o ICMS, os principais índices de preços reduziram-se entre os meses de julho e setembro, comenta Idean Alves, chefe da mesa de operações da Ação Brasil Investimentos.
Porém, esse movimento é temporário, tendo-se em vista que o incentivo aos combustíveis só vai até dezembro. Por isso, o especialista acredita que um cenário de aumento do preço do petróleo no mercado internacional e a inflação em alta no exterior, isso pode fazer com que os preços voltem a subir no começo de 2023.
Inflação deve subir em outubro
Referente ao mês de setembro, um levantamento da XP Investimentos mostrou que, dos nove grupos de produtos e serviços pesquisados, quatro tiveram queda em setembro. O grupo dos transportes contribuiu com o impacto negativo mais intenso sobre o IPCA do mês, principalmente com a redução do preço dos combustíveis (-8,50%).
Porém, no acumulado de 2022, o IPCA segue em alta de 4,09% no ano. Já nos últimos 12 meses, o índice de preços está em 7,17%, abaixo dos 8,73% do mês anterior.
Na projeção da XP, o IPCA fechará em 5,6%, ou seja, acima da meta do Banco Central, que é de 3,5%. Isso significa que a inflação continua sendo um problema para a economia brasileira, sendo a deflação recente apenas uma correção do mercado.
Quem concorda com essa afirmação é o BTG Pactual. O banco acredita que há sinais altistas para o componente de alimentos. Por isso, os especialistas revisaram suas expectativas para o IPCA até o fim de 2022, de 5,3% para 5,5%. Com a variação de preços positivos, os impactos do setor de transportes e comunicação deverão ser menores daqui para frente.
Um dos fatores que pode contribuir para o aumento da inflação é a distribuição do Auxílio Brasil para 21,1 milhões de famílias, no valor de R$ 600,00 até o fim do ano. Além disso, a atividade econômica e o mercado segue fortalecido, o que pode pressionar os preços para cima.
Na estimativa da Anbima, a deflação é apenas pontual, com projeção de aumento do IPCA para 0,33% em outubro.
A deflação e os fundos imobiliários
Portanto, na visão dos especialistas do mercado, a deflação que se arrastou entre os meses de julho e setembro vai acabar em breve.
Para o investidor de fundos imobiliários, essa não é necessariamente uma má notícia. Se a deflação no curto prazo é um alívio para o bolso do consumidor, por outro lado, a redução do IPCA tem algumas consequências negativas para os investimentos. Uma delas, é a redução dos rendimentos dos fundos imobiliários de papel.
Desacostumados com dividendos menores nesta classe de ativos, os cotistas viram seus ativos distribuírem menos, pegando o investidor pessoa física de surpresa. Segundo levantamento feito pelo Infomoney, alguns fundos imobiliários de papel reduziram entre 10% a 88% de dividendos, considerando os meses de julho a outubro deste ano.
Mas, independente da queda dos rendimentos nesses últimos meses, o analista e especialista em FIIs, Rodrigo Medeiros, lembra que o investidor precisa entender a função dos fundos de papel em sua carteira.
Basicamente, esses fundos repassam os ganhos acima da inflação para o investidor de forma imediata, o que é bastante diferente dos fundos de tijolo, que precisam esperar um ciclo de valorização do ativo ou das receitas por meio dos aluguéis.
“Esse é o grande sentido de ter fundos de recebíveis em carteira, proteger seu portfólio da inflação no curto prazo”, afirma Rodrigo Medeiros. Quando pensamos sob essa ótica, os fundos de papel com ativos indexados à inflação fazem total sentido em qualquer portfólio de investimentos, protegendo o capital do investidor em contextos de inflação elevada.
Por outro lado, é óbvio que em períodos de deflação, os fundos com ativos indexados ao IPCA vão distribuir menos rendimentos. Porém, não faz sentido vender os fundos de papel que reduziram seus rendimentos dentro de um contexto atípico de deflação, pois eles continuam cumprindo sua função de proteção de portfólio.
A redução da inflação também oferece oportunidades, diz analista
De igual modo, o analista CNPI e fundador da Suno Research, Tiago Reis, acredita que não faz nenhum sentido vender fundos de papel em virtude da queda dos rendimentos. Pelo contrário, agora é um momento de bons negócios e oportunidades.
“Tenho aumentado meu interesse nos fundos de papel. Muitos investidores não entendem a dinâmica de inflação e como isso se reflete nos dividendos”, afirma o analista. Em sua visão, a redução da inflação não é sustentável no longo prazo, sendo muito difícil uma duração mais longa da deflação.
Neste ponto, o maior erro dos investidores é achar que os rendimentos dos últimos meses serão assim para sempre.” Na verdade, quando a inflação subir novamente, “os dividendos de vários fundos de papel devem voltar, como IRDM11, KNIP11 e muitos outros”, afirma Reis.
Deflação só até outubro, mas queda de rendimentos pode se estender.
Mesmo com a deflação terminando em outubro, a redução dos dividendos dos FIIs de papel deve durar um pouco mais. “O lucro dos fundos sofrerá impactos pelo menos até dezembro. Se os rendimentos vão ser impactados, vai depender de estratégia por estratégia”, afirma Medeiros.
Isso acontece porque existe um atraso de repasse de inflação de um a três meses. Ou seja, provavelmente em dezembro poderemos ter o maior de todos os impactos”, acredita o analista. Os que têm um atraso menor em relação à deflação poderão até mesmo voltar a distribuir bons rendimentos em dezembro.
Se por um lado a deflação afetou a capacidade de distribuição de muitos fundos, por outro, ela criou distorções entre preço e valor. Fundos com bons ativos e excelentes fundamentos, agora estão sendo negociados a preços menores na bolsa de valores.
Por isso, na visão dos especialistas do mercado de FIIs, se por um lado a deflação contribui com a redução de rendimentos, por outro, temos muitas oportunidades de investimentos em fundos que estão descontados.
Diante deste cenário, o investidor que está estudando o mercado precisa também aproveitar as oportunidades. Muitos fundos imobiliários que até então estavam sendo negociados com preços elevados agora estão com maior desconto. “Neste momento, aumentar fundos de papel pode ser uma boa estratégia”, finaliza Medeiros.
