Quando Carlos Vaz foi aos Estados Unidos para um estágio não remunerado num escritório de advocacia, há duas décadas, não estava em seus planos se mudar de vez para o país e se tornar um gestor do mercado imobiliário. Mas foi exatamente o que aconteceu.
Brasileiro, nascido em Minas Gerais, Vaz iniciou no mercado de imóveis da forma mais simples possível: fazendo reformas e ajudando em construções para se sustentar na terra do Tio Sam. Até que ele fez contatos e criou o embrião do que é a gestora CONTI hoje.
Do negócio de pequenas reformas residenciais, a empresa evoluiu, recebeu aportes na ordem de US$400 milhões e hoje é umas das líderes em investimentos imobiliários focados em propriedades multifamily — imóveis com milhares de apartamentos para alugar — nos EUA.
Sob a gestão da CONTI se encontram 24 propriedades atualmente, que somam 8 mil apartamentos e cerca de 18 mil inquilinos. O procedimento é o seguinte: a gestora adquire o imóvel, assume os serviços de administração e monta uma unidade de atendimento no local para manter contato com os locatários.
Os investimentos imobiliários da CONTI se concentram principalmente no Texas, mas o objetivo de Carlos Vaz é expandir para outros estados no curto prazo. Cada apartamento tem em média 75 metros quadrados e custam entre US$ 1 mil a US$ 1,6 mil. A taxa de ocupação está em 96%.
Desde 2008, quando a CONTI foi criada, os investimentos imobiliários da gestora já somaram US$ 1,25 bilhão, em 44 propriedades multifamily. Vaz conta que, desde então, o retorno anualizado aos acionistas gira em torno de 17,2%. “Nunca perdemos nem 1 centavo dos nossos investidores”, afirma com orgulho.
De passagem pelo Brasil, o empresário está em busca de investidores para uma captação de US$ 150 milhões para o Fundo IV da CONTI, um novo projeto que envolve a incorporação de novos imóveis com apartamentos ou propriedades sigle-family, além das multifamily. O público-alvo são investidores qualificados, profissionais do ramo imobiliário, family offices, wealth managers, fundos institucionais e fundos de pensão.
Em entrevista ao SUNO Notícias, Carlos Vaz conta detalhes sobre a administração dos imóveis e os planos para o novo fundo de investimento imobiliário (FII) no mercado de real estate americano.
Como a CONTI seleciona os imóveis em que investe?
Seguimos muitos critérios para a escolha das propriedades, mas temos três que são primordiais: localização, tamanho e qualidade do imóvel. A localização é a mais importante de todas. Selecionamos um raio de 5km para investigar a renda média dos moradores da região, a acessibilidade ao local, os comércios que tem dentro daquele raio, a segurança para os moradores, tudo isso é verificado nesse critério.
O tamanho também é importante. Sempre buscamos propriedades que tenham entre 200 e 500 apartamentos, é a faixa ideal para os empreendimentos da CONTI. Abaixo de 200 pode dar prejuízo e não render o esperado, porém acima de 500 fica muito difícil para gerir e a administração custa demais. Então buscamos nos manter nessa faixa.
Por último, a qualidade do imóvel é importante para os investimentos imobiliários. O ideal é que as reformas sejam simples, um trabalho de jardinagem, uma pintura externa, pequenos reparos dentro dos apartamentos, nada que seja muito custoso. São os pontos que mais levamos em consideração.
Grande parte dos imóveis estão no Texas, também é uma escolha estratégica da gestora?
Eu moro em Dallas, no Texas, então é uma região que eu me identifico e gosto muito. Mas a partir do novo projeto do Fundo IV, nosso objetivo é ampliar os investimentos imobiliários para a região do Sun Belt, que compreende os estados da Geórgia, Arizona, Flórida, Tennessee, Carolina do Sul e do Norte, entre outros ao Sul do país.
Fizemos um estudo de um ano e meio para selecionar essa região e identificamos que esses estados são os que mais crescem em termos de população e criação de empregos nos EUA. Além disso, só essa região tem um PIB de mais de US$ 6 trilhões e um dos maiores potenciais de desenvolvimento do país.
Nossa pesquisa nos mostrou que o cap rate [taxa de rentabilidade que mede o retorno de capital com base na lucratividade] das propriedades existentes nesses estados diminuiu muito. Ou seja, o preço pago pelo imóvel está muito alto para o retorno que ele dá. Então, nosso plano é construir novas propriedades, com previsão de um retorno anualizado de 10% a 14% para os investidores, com uma vida útil entre quatro e cinco anos.
Qual a diferença do Fundo IV para as outras captações já feitas pela CONTI?
Nas captações anteriores focamos na aquisição de propriedades multifamily para locação, agora também vamos trabalhar na construção de novos imóveis, com propriedades multifamily e single-family. Outro diferencial é a questão da diversificação geográfica, adentrando mais nos estados que compreendem o Sun Belt.
No mais, seguimos com a mesma estratégia: os apartamentos são para locação, com uma gestão verticalizada pela CONTI e administração facilitada por meio de um gerente exclusivo para cada imóvel.
Como está o mercado americano para investimentos imobiliários dessa natureza?
O mercado americano está passando por diversas modificações e grande parte delas favorecem a incorporação de moradias para locação. Antes da pandemia, a vimos o mercado imobiliário passar por dificuldades na entrega de moradias para a demanda que existia.
Mas agora, a tendência é outra, muito mais voltada para a busca de aluguel. O custo de comprar um imóvel próprio aumentou muito e a nova geração não tem recursos suficientes para isso, o que leva a cogitarem o aluguel como alternativa para moradia permanente.
Outro ponto é o aumento do modelo de trabalho remoto. Morar de aluguel também aumenta a flexibilidade para quem deseja se mudar e trabalhar de casa em outros lugares. É muito natural para os norte-americanos essas mudanças. A expectativa é que haja demanda para a construção de mais 4,2 milhões de apartamentos até 2030.
Por que é interessante para o brasileiro investir no mercado imobiliário americano?
Primeiro, porque é um investimento em dólar, em uma economia muito mais estável do que a brasileira. A Constituição dos EUA nunca mudou desde que o país foi formado. Começa com essa estabilidade monetária.
Segundo que é um investimento imobiliário que o brasileiro entende, em tijolo, palpável. A mãe de um diretor meu perguntou com o que ele trabalhava e ele explicou: é um prédio que compramos, colocamos os apartamentos para alugar e fazemos a gestão. E ela entendeu. Então é isso, é coisa simples, mas importante e que todos entendem.
E tem a diversificação. Não estou falando para o investidor brasileiro não investir em fundos imobiliários do País, mas nesse momento de abrir diversificação é fundamental, porque você nunca sabe o que pode vir a acontecer. Nossos fundos são todos auditados pela KPMG, com captação de investidores de mais de 15 países, incluindo o Brasil. Temos mais de 500 cotistas e cerca de 100 deles brasileiros.
Por fim, eu sempre falo que eu sou o maior investidor dos nossos fundos. Não é só skin in the game [pele em jogo, na tradução livre], é o meu corpo inteiro nesses investimentos do mercado imobiliário e eu asseguro os financiamentos e a transparência em tudo que fazemos.
