Ao realizar uma aplicação, os investidores costumam escolher ativos com maior rentabilidade. Entretanto, no caso dos fundos imobiliários, é necessário ressaltar que este fator nem sempre é um indicador para um bom investimento.
De acordo com o especialista em Fundos Imobiliários da SUNO Research, Marcos Baroni, o conceito de rentabilidade pode transmitir uma ideia equivocada aos investidores.
Isso acontece pois, em muitos casos, os investidores não possuem as informações necessárias para diferenciar os recursos oriundos de rendimentos em relação aos de amortizações.
No caso de um fundo que possuí um imóvel de 20 andares, por exemplo, os cotistas receberão uma proporção destes aluguéis, portanto, um recurso proveniente de rendimentos.
Caso um dos andares seja vendido, a rentabilidade do fundo aumentará temporariamente, pois o valor obtido por meio da venda será repassado aos investidores em forma de amortização. No entanto, a propriedade possuirá um andar a menos, afetando os resultados futuros.
“Os fundos que fazem amortizações recorrentes trazem ao investidor comum um risco de pagar R$ 100 em uma nota de R$ 50, afinal, o patrimônio comprado não existe mais”, explicou Baroni.
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Conforme os dados disponíveis no site “FundsExplorer”, confira quais são os cinco fundos imobiliários que apresentaram maior rentabilidade nos últimos 12 meses:
- RDES11 – DY 12M: 19,14%;
- RBDS11 – DY 12M: 17,81%;
- TFOF11 – DY 12M: 15,10%;
- BRCR11 – DY 12M: 14,92%;
- RBCB11 – DY 12M: 14,62%.
RDES11
O Fundo Imobiliário Renda de Escritórios (RDES11) ocupa a primeira colocação na lista de fundos imobiliários que apresentaram maior rentabilidade dos últimos 12 meses.
O fundo é administrado pela instituição financeira Votorantim e composto por quatro propriedades.
De acordo com Baroni, a boa rentabilidade ocorreu por conta da venda do principal imóvel do fundo, localizado em São Paulo. Ou seja, o rendimento mais alto consiste na devolução do capital desta propriedade.
No fechamento do mercado da última sexta-feira (19), o RDES11 registrou uma queda de 0,76%, negociado a R$ 65,50.
RBDS11
O FII RB Capital Desenvolvimento Residencial II (RBDS11) é responsável pela segunda colocação na lista de fundos imobiliários que apresentaram maior rentabilidade dos últimos 12 meses.
Os investimentos realizados neste fundo, que é administrado pelo Oliveira Trust DTVM S.A, são destinados para propriedades em desenvolvimento. Os imóveis do RBDS11 fazem parte do setor residencial.
O prazo de duração para este fundo termina no dia 31 de dezembro de 2019. Dessa forma, segundo Baroni, a rentabilidade elevada é motivada pela venda dos imóveis.
No fechamento do mercado da última sexta-feira (19), o RBDS11 encerrou em baixa de 3,38%, vendido a R$ 68,60.
TFOF11
O FII HEDGE TOP FOFII (TFOF11), que ocupa a terceira posição entre os fundos com maior rentabilidade dos últimos 12 meses, destina seus investimentos para aplicações em outros fundos imobiliários.
O fundo é administrado pelo Hedge Investments DTVM Ltda. Somente investidores qualificados, ou seja, que atendem às regras estabelecidas pelo regulamento do fundo, podem investir neste ativo.
A previsão é que o TFOF11 acabe em 2020, entretanto, o gestor pode optar por prorrogar o término por mais um ano. Apesar do fundo terminar em breve, a alta rentabilidade não é motivada por amortizações.
De acordo com Baroni, quando o TFOF11 surgiu, em 2014, os preços dos fundos imobiliários no Brasil estavam em baixa. Assim, os administradores compraram diversas cotas por valores menores.
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No entanto, ao longo dos últimos meses, o mercado de fundos está registrando maior valorização, com isso, os preços aumentam. A rentabilidade elevada é gerada pela venda das cotas compradas em um período de baixa e vendidas em um momento de alta.
No fechamento do mercado da última sexta-feira (19), o TFOF11 registrou uma queda de 0,07%, negociado a R$ 150,50.
BRCR11
O FII BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11), que ocupa a quarta posição na lista, atua no setor de empreendimentos imobiliários de escritórios.
Este fundo é do tipo tijolo, ou seja, compra ou constrói imóveis para alugar. O BRCR11 é administrado pelo banco BTG Pactual.
A alta rentabilidade do fundo ocorreu após uma negociação de troca de ativos com a empresa de gestão Brookfield. O acordo gerou um aumento de capital para o BRCR11, que foi distribuído entre os cotistas do fundo. Dessa forma, em contrapartida a outros fundos, os recursos não são gerados por meio de amortizações.
No fechamento do mercado da última sexta-feira (19), o BRCR11 registrou uma baixa de 0,011%, negociado a R$ 91,88.
RBCB11
O FII Rio Bravo Crédito Imobiliário I (RBCB11) ocupa a quinta colocação entre os fundos com maior rentabilidade, sendo um fundo de recebíveis. Dessa forma, os investimentos são destinados para aplicações em títulos e valores mobiliários.
O RBCB11 surgiu em 2011 e previa um prazo de oito anos para terminar. Portanto, como o fundo deve acabar entre o final deste ano e o início de 2020, o aumento da rentabilidade é gerado pela amortização, ou seja, a devolução de capital.
“Quando você devolve capital, você está diminuindo o patrimônio. Quando isso ocorre, você já não tem mais aquilo que gera o aluguel”, explicou Baroni.
No fechamento do mercado da última sexta-feira (19), o RBCB11 obteve queda de 7,34%, sendo negociado a R$ 25,00.
O que são fundos imobiliários
Os fundos imobiliários são um tipo de investimento de renda variável. Ao aplicar nesta categoria, os investidores fazem um aporte em imóveis já existentes ou em construção comprando uma cota e tendo assim direito a rendimentos oriundos desses ativos. Além disso, é possível investir em dívidas emitidas para financiar a construção ou a aquisição de outros imóveis.
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