O ano de 2024 prometia ser o “ano dos FIIs”. Com o IFIX, principal índice do mercado alcançando sua marca histórica, o cenário parecia perfeito para a criação de IPOs (oferta pública inicial). Segundo levantamento do Trix, a pedido do Suno Notícias, foram 92 lançamentos de novos fundos imobiliários em 2024, com uma arrecadação total de R$ 9,2 bilhões. E quais são os novos fundos com maior arrecadação no ano?
Entre os IPOs mais endinheirados de 2024, os FIIs abaixo foram destaque:
| Nome | Setor | Montante Total Subscrito (R$) |
| BB PREMIUM MALLS – BBIG11 | Shoppings | 991.209.940,00 |
| ITAÚ TOTAL RETURN FII – ITRI11 | Hedge | 625.000.000,00 |
| RBR TOP OFFICES – TOPP11 | Lajes Corporativas | 452.824.000,00 |
| ITAÚ CRÉDITO IMOBILIÁRIO IPCA – ICRI11 | Papel | 386.673.163,18 |
| VALORA RENDA IMOBILIÁRIA – VGRI11 | Lajes Corporativas | 334.883.950,00 |
| INVISTA BRAZILIAN BUSINESS PARK – IBBP11 | Galpões industriais | 313.795.296,50 |
| KINEA AQUISIÇÕES RESIDENCIAIS – KRES11 | Incorporação residencial | 280.992.156,00 |
| BRPR E TOWER FII – BETW11 | Lajes Corporativas | 250.450.000,00 |
| ICATU VANGUARDA GRU LOGÍSTICO – GRUL11 | Galpões logísticos | 247.000.000,00 |
| RBR DESENVOLVIMENTO LOGÍSTICO I – RDLI11 | Galpões logísticos | 223.239.000,00 |
Pelo menos até outubro, o lançamento de novos fundos imobiliários foi maior que as ofertas de 2023. Ano passado, foram 83 IPOs, mas com um volume maior de arrecadação, de cerca de R$ 11,08 bilhões.
Os novos fundos imobiliários de 2024
Na liderança, o BBIG11, fundo de shoppings lançado pela BB Asset, arrecadou quase 1 bilhão na sua primeira oferta de cotas. O FII que nasceu quase bilionário, alocou seu capital em CRIs e efetuou a compra do Shopping Rio Sul, no Rio de Janeiro.
Com uma parceria com a Iguatemi, a gestora ainda não alocou todos os recursos do IPO, restando ainda pouco mais de R$ 400 milhões para novas aquisições. Mesmo assim, o fundo continua pagando rendimentos mensais, com um dividend yield de 0,93% na última distribuição.
Em segundo lugar, o fundo de hedge (multiestratégia) do Itau (ITRI11) levantou R$ 650 milhões em sua oferta primária. O fundo investe tanto em CRI, cotas de FIIs e ações do setor imobiliário. A mesma gestora também ficou na quarta posição, com o fundo de papel ICRI11, focado em crédito imobiliário.
Na terceira posição vem o TOPP11, gerido pela RBR. O fundo captou cerca de R$ 452 milhões para adquirir os ativos Metropolitan e Platinum, ambos da carteira do HGPO11.
Em quinto lugar, o VGRI11, gerido pela Valora, arrecadou R$ 334.8 milhões, adquirindo 6 ativos de lajes corporativas nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro. Além do montante do seu IPO, o fundo fez operações estruturadas para comprar a totalidade dos imóveis que compõem seu portfólio.
Outro fundo que se destacou foi o IBBP11, gerido pela InVista. O fundo de galpões industriais arrecadou R$ 313 milhões, mesmo sem a distribuição de grandes corretoras ou bancos. A gestora projeta um retorno consistente no longo prazo, em torno de 1% ao mês pelo menos ao longo dos próximos três anos.
A Kinea Investimentos também deixou o seu nome entre os maiores IPOs de 2024, como fundo de incorporação residencial, o KRES11.
Em seguida, o BETW11, da BGR, segue como mais um fundo de lajes corporativas a fazer um IPO milionário. A gestora estruturou esse FII para comprar o Edifício E-Tower, em São Paulo. O único cotista do fundo é o BROF11, que possui outros 2 imóveis em seu portfólio.
A gestora ainda está lançando outro fundo do mesmo segmento, o BGRB11, que tem como objetivo investir no Edifício Birmann 32, localizado na região da Faria Lima em SP.
Na parte final dos maiores IPOs do ano, são dois fundos imobiliários de galpões logísticos, o GRUL11 e o RDLI11. O primeiro possui ativos no entorno do aeroporto de Guarulhos. Já o RDLI11 tem uma tese diferente, de desenvolvimento de novos galpões.
Fundos imobiliários estão captando menos após mudanças no cenário macroeconômico
Se os IPOs de fundos indicam um aquecimento do mercado, a redução das ofertas primárias também é um “sinal amarelo” para o setor. Quando a expectativa do mercado é pessimista, menos gestoras lançam novos fundos.
Mas o ano de 2024 começou cheio de promessas. A expectativa dos especialistas era de um ciclo de queda na taxa Selic, que realmente aconteceu entre os meses de agosto de 2023 até agosto deste ano, caindo de 13,75% até 10,5%.
De lá para cá, os juros subiram novamente, de 10,5% para 11,25%.
Em janeiro deste ano, os especialistas esperavam que a inflação fechasse em 3,86%. Já a taxa Selic, a expectativa era de terminar 2024 em 9%.
Segundo o Boletim Focus do Banco Central, a previsão do IPCA para 2024 agora é maior, saindo de 4,59% para 4,62%. A estimativa para a Selic é que ela alcance 11,75%.
E o mercado de capitais como um todo sentiu esse movimento. Com a elevação das taxas de juros de longo prazo, o aumento das preocupações com a inflação, o desempenho negativo do IFIX em 2024 e o fortalecimento do dólar, os fundos imobiliários estão enfrentando um cenário desafiador para captação de recursos, afirma Leonardo Garcia, analista de fundos imobiliários do Trix.
Com os juros mais elevados, o prêmio de risco para investir em renda variável fica maior, e a renda fixa, mais atrativa. Com fundos imobiliários custando menos na bolsa de valores, consequentemente, os IPOs ficam mais distantes.
