Na última quarta-feira (17), o Banco Central brasileiro surpreendeu o mercado ao elevar a taxa Selic, a taxa oficial de juros do país, em 75 pontos-base, de 2% para 2,75%. Com a alteração, muitos investidores que fazem aportes em fundos imobiliários, e nas demais rendas variáveis, se perguntam como isso afetará os seus ativos.
“93% das pessoas que investem em fundos imobiliários atualmente só viram a queda da Selic. É muita gente que nunca viu um cenário de alta da taxa de juros”, afirma o professor Marcos Baroni, especialista em Fundos Imobiliários da Suno Research.
De agosto de 2016, época em que a taxa estava em 14,25%, até 2021, o número de investidores de fundos imobiliários saiu de 89 mil para 1,25 milhão. O crescimento do total de pessoas que fazem aportes nesses ativos acompanhou, justamente, a desvalorização da renda fixa.
“É comum o temor do investidor, visto o comportamento antigo dos índices, mas é necessário ter em mente que existe vida com a Selic alta para os fundos imobiliários”, diz.
Nas últimas semanas o IFIX, principal índice de FIIs da B3 (B3SA3), sofreu um pouco com a perspectiva da queda da taxa. “Recebi dezenas, se não centenas, de mensagens de pessoas me perguntando: ‘E agora, Baroni?’”.
Alta da Selic é pequena para impactar os FII
Segundo o especialista, é hora de não se desesperar. “Eu vou seguir colecionando cotas. Sempre é possível encontrar oportunidades em fundos imobiliários”, afirma.
Para Caio Conca, gestor e sócio da Capitânia Investimentos, o fato de o setor de fundos imobiliários ter grande participação de pessoas físicas, que muitas vezes privilegiam o imediatismo, acaba por agravar a questão.
“Quando o investidor pessoa física passa a olhar o rendimento do fundo imobiliário com pouca diferença na comparação com o CDI ou com outras rendas fixas, ele pode optar por estes ativos”, afirma Conca. Para ele, a movimentação macroeconômica, pelo menos por enquanto, ainda não deve causar uma grande fuga de capital dos FIIs, mas, se a taxa continuar subindo, será possível ver um fluxo maior de saída desses ativos.
A variação no valor das cotas dos fundos acontece mais pela movimentação dos próprios investidores do que pela deterioração do cenário dos fundos imobiliários. Essas pequenas oscilações na taxa Selic, como a recente, alteram ainda menos o panorama para os fundos imobiliários.
No caso de um salto, porém, como o visto no governo Dilma, quando a taxa saiu de 7,25% para 14,25% em cerca de dois anos, o investidor tem de se atentar. “Provavelmente não irá acontecer agora, mas, com toda a incerteza causada pela pandemia, é necessário acompanhar a movimentação”, diz.
Carlos Ferrari, especialistas em fundos imobiliários e sócio da NFA Advogados, vai no mesmo caminho. Ele pontua que os fundos imobiliários surgiram, justamente, em meio a um cenário de juros alto. Em 1995, quando apareceu o primeiro, os juros estavam acima de 20% e esses ativos nasceram, justamente, como uma forma do setor imobiliário buscar financiamentos alternativos.
Os três analistas convergem para o fato de que, na verdade, os fundos imobiliários acompanham mais a variação da inflação do que a da taxa Selic. “Ao olhar os comportamentos do fundo imobiliário com outros gráficos, é possível ver melhor uma correlação entre os fundos e a inflação. A questão é que a taxa de juros acaba por subir ou descer em decorrência da inflação, com o Banco Central buscando controlar a variação de preço”, diz Ferrari.
Fundos imobiliários de CRIs apresentaram melhora recentemente
Até agora, os fundos de papel estão performando bem com os altos índices de inflação. Muitos desses possuem títulos de dívida imobiliária atrelados ao IPCA ou ao IGP-M, que, recentemente, avançaram – o que levou o Banco Central a aumentar os juros. “Os fundos imobiliários possuem uma relação mais com a inflação do que a taxa de juros”, afirma Ferrari. “Mas um bom imóvel tende a ver seu preço acompanhar a inflação”, completa.
Caio Conca destaca que as principais altas entre os fundos imobiliários dos últimos seis meses foram de fundos de papéis. Na lista de FIIs que mais valorizaram nesse intervalo, os três primeiros da lista – HCTR11, PLRI11 e IRDM11 – têm, em comum, o fato de serem fundos de papel.
De uma forma ou de outra, o que se leva dos comentários dos gestores é que os bons ativos imobiliários continuam a serem boas opções de investimento. “Vale estudar os fundos imobiliários. Entender o que está sendo feito com os recursos daqueles FII, mas nunca com base na Selic. Em um cenário em que o macro pesa, o investidor tem de ver a natureza do fundo imobiliário e entender como comporta cada segmento”, afirma Ferrari.
