Veja 5 passos para escolher um FII para investir com foco em dividendos
Popularmente conhecidos como FIIs, os fundos imobiliários reúnem capital de investidores que buscam possuir, operar e investir em ativos imobiliários que possam gerar renda. Assim, os lucros apurados por FII contabilizados no semestre são distribuídos entre os acionistas na forma de dividendos mensais.
Dessa forma, os investidores podem obter renda passiva com dividendos de FIIs sem precisar comprar, ter ou administrar a propriedade por conta própria.
Contudo, apesar de ser um excelente investimento, os investidores devem fazer sua “lição de casa”, analisando e sabendo escolher quais são os melhores FIIs que merecem a aplicação de seu dinheiro pensando em uma estratégia de dividendos.
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Como escolher um FII para investir de olho em dividendos?
Muitos investidores são atraídos pelos fundos imobiliários principalmente pelos seus rendimentos relativamente altos em comparação a outros ativos do mercado.
Ao analisar o valor de rendimentos de FIIs, Laercio Boaventura, sócio fundador e diretor de investimentos da Vectis Gestão, diz que é importante considerar um período razoável de retorno, como 12 meses, para que não sejam tomadas decisões de investimento baseadas em um único mês que contenham dividendos extraordinários.
No entanto, o rendimento não é o único fator a ser observado ao investir em FIIs. Na verdade, os investidores devem estar atentos a outras métricas que se combinam para concretizar investimentos rentáveis.
Pensando no longo prazo, algumas métricas são importantes para avaliar os FIIs com boas perspectivas de futuro em seus dividendos. Veja como escolher um fundo imobiliário para investir em 5 passos:
- Avaliar os dados do relatório gerencial;
- Observar a qualidade da gestora;
- Ver a qualidade dos ativos investidos e concentração do portfólio do FII;
- Analisar as estratégias do fundo imobiliário;
- Observar o dividend yield e histórico de dividendos dos FIIs.
O investidor poderá entender melhor como avaliar cada um desses pontos a seguir:
Dados do relatório gerencial
Os relatórios gerenciais são documentos que possibilitam aos investidores medir o desempenho dos FIIs, ajudando no processo de escolha dos fundos imobiliários mais rentáveis. Alguns pontos abordados neste documento são:
- Área total do espaço possuído: quanto mais espaço, maior a influência do FII na negociação com os clientes;
- Taxa de ocupação: a proporção do espaço habitado do FII, ou seja, quantidade de inquilinos;
- Eficiência de cobrança: o valor do aluguel a pagar em um período (taxa de inadimplência);
- Valor do metro quadrado: Quanto maior o aluguel, melhor a qualidade do espaço alugado.
Com o relatório, também é possível compreender as estratégias utilizadas pelo gestor nas movimentações do portfólio do fundo, ativos investidos, ver se a carteira está ou não concentrada em um, ou poucos ativos, assim como os dividendos distribuídos anteriormente.
Ativos investidos e concentração do portfólio
De modo geral, os FIIs podem ser divididos em fundos imobiliários de tijolo e fundos imobiliários de papel. O primeiro investe em ativos tangíveis e construídos, como agências bancárias, hospitais, imóveis residenciais e hotéis.
Já o segundo investe principalmente em ativos de renda fixa relacionados ao setor imobiliário, a exemplo de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e Letras Hipotecárias (LH).
Portanto, embora todos os FIIs sejam ativos geradores de renda, cada FII com concentração do portfólio tem seus próprios riscos exclusivos, e os investidores devem buscar por históricos sólidos no setor específico do fundo escolhido.
Não é difícil encontrar FIIs que alocam o capital dos investidores em um único imóvel ou ativo de renda fixa, o que pode aumentar o risco de que os dividendos dos fundos imobiliários sejam mantidos no futuro.
Como resultado dessa concentração de portfólio, os riscos de uma potencial perda se tornam maiores, seja pela exposição geográfica, setores econômicos ou problemas com inquilinos.
Qualidade da gestora
Os fatores quantitativos e a capacidade de entender sobre os números, portfólios e imóveis são os mais importantes impulsionadores do valor de um investimento em FIIs.
No entanto, os fatores qualitativos também são grandes diferenciais, e considerar essas métricas menos óbvias é fundamental para evitar que os investidores tenham surpresas ao se tornarem cotistas do fundo.
“É importante avaliar quem faz parte da equipe de gestão: experiência anterior, histórico no mercado de capitais, valores e princípios, ética, transparência e governança. Note que a qualidade do gestor estará refletida em seus produtos”, explica o sócio fundador e diretor de investimentos da Vectis Gestão.
Portanto, os investidores devem escolher uma equipe de gestão com alta propriedade interna, um histórico de realizar operações vencedoras ao fundo e aos cotistas e com uma estratégia consistente com o restante da carteira e do balanço.
Estratégias e composição do fundo imobiliário
Quando as empresas querem aumentar seus lucros, geralmente economizam no pagamento de dividendos e reinvestem os lucros no negócio para expansão. No entanto, os FIIs não podem adotar essa estratégia porque são obrigados por lei a distribuir 95% de seus rendimentos.
Isso geralmente os deixa com pouco lucro retido para investir em expansão ou aquisições. Os FIIs resolvem esse problema realizando novas dívidas ou recorrendo à alavancagem para complementar o capital existente.
No caso da alavancagem, ela precisa ser realizada nos melhores padrões técnicos, caso contrário poderá envolver o patrimônio do fundo e, por consequência, afetar a distribuição de dividendos, fazendo com que os gestores caminhem na “corda bamba” para equilibrar o FII.
Quando se compreende a estratégia de um FII, há uma maior previsibilidade ao cotista sobre os dividendos futuros esperados.
Boaventura destaca que os fundos de desenvolvimento imobiliário, por exemplo, geralmente não geram recursos em período de obras para distribuir, enquanto os fundos de “papel” tendem a ser melhores FIIs pagadores de dividendos quando a inflação está em alta, e podem distribuir menos em períodos de deflação.
Dividend yield e histórico de dividendos
Apesar de o histórico do dividend yield não ser indicativo do desempenho futuro de um FII, ele pode ser uma medida útil para entender o quão consistente um FII mantém seus pagamentos aos cotistas.
O dividend yield é importante para saber qual qual FII paga mais dividendos em relação ao valor investido, considerando o histórico de rendimentos passados.
Além disso, o histórico dos FIIs pode ser avaliado em termos de receita operacional líquida (NOI), sendo a taxa que se espera que o fundo cresça. Em outras palavras, o NOI, representado pela receita bruta de aluguel e outras receitas do FII menos suas despesas, nos mostra o histórico da saúde financeira do fundo.
O preço de um fundo imobiliário importa em uma estratégia de dividendos?
Todos os investimentos têm um preço de compra e venda, que está diretamente relacionado ao valor percebido de ambos em determinado ativo, indicando o momento de aproveitar as oportunidades ideais.
O índice P/L, por exemplo, mede a relação entre o preço de um FII e o lucro por cota que ele emite. Assim, o índice P/L é calculado dividindo-se o preço de mercado atual do FII por seu lucro por cota para determinar se um investimento está supervalorizado, razoavelmente valorizado ou subvalorizado.
Em suma, quanto maior o número, mais sobrevalorizado é o FII. Portanto, um índice P/L mais baixo pode significar que o FII pode estar subvalorizado, representando potencial de retornos mais altos para cada real investido. Com isso, o investidor poderia analisar os motivos de um eventual ágio ou deságio no valor a mercado das cotas.
Segundo Boaventura, algumas razões podem ser explicadas pela expectativa de dividendos futuros ou pela piora ou melhora da saúde dos ativos da carteira do fundo.
Além disso, a expectativa do movimento das taxas de juros futuras ou então por movimentos de pânico e euforia de mercado, seja por desinformação ou efeito manada, também podem ser alguns dos motivos para estimar os dividendos.
Nesse caso, a análise de preço importa em uma estratégia de dividendos, já que pode mostrar uma eventual oportunidade de ganhos expressivos com a entrada ou saída dos fundos avaliados.
