O Impacto do E-commerce nos Fundos Imobiliários

Dentre as diversas mudanças de comportamento impostas pela pandemia, uma das  mais marcantes é na forma como as pessoas compram produtos. As restrições de  circulação impostas pelo vírus obrigaram lojas e shoppings a permanecerem fechados  por um longo período. Quando finalmente puderam reabrir, tiveram que adaptar horários, limitar número de clientes e também sofreram com a falta de confiança da  população em frequentar ambientes fechados.

Diante desse contexto, observamos uma forte aceleração no crescimento do e-commerce no Brasil. Em 2020, por exemplo, houve expansão de 73,88% nas vendas via  e-commerce e novo crescimento expressivo em 2021, de 48,4%. No entanto, mesmo  com esse crescimento, a taxa de penetração dessa modalidade de compra no país ficou  em torno de 10% em 2020 e mais próximo de 13% em 2021, o que mostra que ainda há  ainda um potencial espaço para expansão.

Nos Estados Unidos não foi diferente, a adesão de compras pela internet teve o seu  pico no segundo trimestre de 2020. A discussão naquele momento era para onde essa  taxa iria convergir após o relaxamento das restrições impostas pela pandemia. Muitos especialistas afirmavam que o índice continuaria em expansão, sugerindo rapidamente  o alcance de 30%, patamar que é visto na China, por exemplo. No entanto, o que  ocorreu na prática foi uma redução com tendência de estabilidade em torno de 16%,  conforme o gráfico abaixo.

Discutir qual a tendência para a taxa de penetração do e-commerce daqui para frente no Brasil é especialmente importante para dois grandes setores de fundos imobiliários no Brasil: os logísticos e os shoppings.

O setor logístico se beneficiou do crescimento do e-commerce no período da pandemia, a taxa de vacância dos galpões no país saiu de 18,1% no 2o trimestre de 2020 para 9,8%, mesmo com o crescimento de 2,5 milhões de m2 no estoque de galpões no mesmo período. Nos trimestres seguintes, o volume de novas entregas acelerou ainda mais, com mais 2,2 milhões de metros quadrados até o 1o trimestre de 2022, o que fez com que a lacuna do setor revertesse a tendência de queda, fechando o primeiro trimestre em 11,4%.

Com o volume de novas entregas previstas para os próximos meses mantidas em patamares altos, a capacidade de absorção de novas áreas, principalmente pelo e-commerce, será essencial para que os proprietários de imóveis logísticos, incluindo Fundos Imobiliários, tenham capacidade de aumentar os preços médios de suas locações.

Entre o primeiro trimestre de 2019 e o primeiro trimestre de 2022, o preço pedido médio nas locações de galpões no país saiu de R$ 19,2/m2 para R$ 20,8/m2, uma alta de apenas 8% em um período em que o IPCA subiu mais de 22%. Ou seja, os preços de locação dos galpões logísticos, na média, não acompanharam a inflação nesse período de expansão, principalmente pela aceleração nas novas entregas. Os shoppings, por sua vez, começam a dar sinais de recuperação efetiva. Em 2021, o faturamento total dos shoppings, de acordo com Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce), foi de R$ 159,2 bilhões, 23,6% acima do ano anterior e ainda 17% a menos do volume registrado em 2019.

Para 2022, a projeção da Abrasce é otimista. O setor espera crescimento de 13,8%, mesmo ficando ainda abaixo do patamar de 2019 e ainda sem considerar o efeito da inflação nesse período.

Com a reabertura da economia, é difícil imaginar que a taxa de penetração do e- commerce no país continue crescendo de forma acelerada. No entanto, a infraestrutura criada pelas principais empresas do setor, com galpões localizados muito próximos dos grandes centros, permitindo que os prazos de entrega sejam cada vez menores, pode continuar impulsionando o setor nos próximos períodos.

Um crescimento mais robusto da economia nos próximos anos será essencial para a recuperação do consumo, seja online ou presencial, mas é necessário acompanhar como a dinâmica do e-commerce afetará a renda distribuída pelos Fundos Imobiliários. Por ora, o que é possível afirmar é que tanto os FIIs de shoppings quanto os de logística podem representar boas oportunidades de investimento, considerando os níveis de desconto atual dos preços no mercado secundário. Muitos desses fundos estão com preço de negociação abaixo do custo de reposição dos imóveis.