Ativos imobiliários: oportunidade, resiliência e proteção sob qualquer cenário

Diante das atuais incertezas tanto domésticas quanto externas, alguns ativos costumam servir como “porto seguro” para investidores. Usualmente, ao falarmos de um cenário de elevação de preços, “ativos reais,” como os imobiliários, se destacam pela sua capacidade de guardar valor no médio-longo prazo. Esses ativos podem proteger uma carteira contra inflação, conferir boa rentabilidade e assegurar uma diversificação tática, resultando inclusive em uma eventual descorrelação com outros ativos no mercado.

Aproveitamos este espaço para ilustrar a nossa visão sobre as oportunidades presentes hoje no mercado de ativos imobiliários, principalmente sob a ótica de “ativos reais”. Diferentemente de commodities, que são bens com características físicas homogêneas e que apresentam certas padronizações em suas características ou preços, os ativos imobiliários são majoritariamente produtos únicos e irreplicáveis na sua essência, tendo como um de seus principais diferencias determinantes dessa singularidade a sua localização geográfica.

Hoje, considerando o mercado de fundos imobiliários, encontramos oportunidades atrativas na aquisição der quotas de fundos que detêm ativos imobiliários localizados em regiões primárias de São Paulo ou do Rio de Janeiro (maiores mercados do país e com elevado potencial de crescimento e demanda), muitos deles de alta qualidade construtiva e com ótima localização (considerando as microrregiões onde estão inseridos), a preços com expressivo desconto em relação ao seu valor patrimonial ou em relação ao seu custo de reposição. Um aspecto importante a considerar é que essa oportunidade só está presente hoje através do mercado secundário de quotas de fundos imobiliários.

Players de mercado que tentaram adquirir lajes corporativas detidas por fundos imobiliários, cujas quotas encontravam-se com desconto sobre seu valor patrimonial, não conseguiram aprovação dos cotistas para realização de transação nesses preços, como ocorreu recentemente com o fundo HGPO11.

Da mesma forma, no quesito vacância – grande preocupação pós-pandemia dada a alta elevação observada em curto espaço de tempo (passou de 13,5% ao final do 1T20 para 21,5% no 3T21) – temos verificado uma absorção líquida positiva (embora ainda tímida) por quatro trimestres consecutivos (cidade de SP). Isso decorre não somente do novo volume de oferta em baixo patamar, como também do ritmo de redução de áreas disponíveis, que vem acelerando trimestralmente com a recuperação da economia e, por consequência, da demanda por espaços.

Outro quesito importante que reflete a dinâmica positiva do mercado imobiliário, dada a absorção liquida positiva de áreas locáveis nos últimos trimestres, é o ritmo de apreciação do valor de locação por m2, em 25,61% no comparativo vs 3T21, especialmente nas regiões mais adensadas da cidade de São Paulo, como (Faria Lima, Itaim Bibi, Vila Olímpia, Pinheiros, Paulista e JK). O aumento da demanda, com uma oferta inelástica, favorece no momento os proprietários de imóveis, incluindo os FII de tijolos, que tem conseguido estabelecer novos patamares de preços para locação das suas áreas.

Levando-se em conta o exposto acima, assim como transações recentes importantes envolvendo ativos imobiliários, como no caso da aquisição pela Brookfield no último ano de 16 edifícios corporativos por R$ 7,7 bilhões detidos por 2 investidores institucionais, pode-se perguntar por que então os fundos imobiliários de tijolo, principalmente os de lajes corporativas, continuam sendo negociados com elevado desconto na bolsa?

O fator determinante nessa equação é o elevado custo de oportunidade refletido pela alta taxa de juros e a inflação que apresentou repiques, num fenômeno global, e continua resilindo em patamares relativamente elevados ao que Brasil e outros países estavam acostumados no período pré-pandemia e guerra na Ucrânia.

No mercado de FIIs, esse cenário levou a um fluxo de venda de quotas de FII de tijolo para uma alocação em quotas de fundos de recebíveis, i.e., a migração de renda variável para renda fixa. No entanto, este movimento foi ganhando peso e força e, no nosso entendimento, o mesmo se deu pela busca de um dividend yield alto no curto prazo, com a consequente venda de FII de ativos reais em perpetuidade que, qualitativamente, podem ser considerados únicos, performados, irreplicáveis, a preços significativamente descontados.

O cenário macroeconômico, externo e interno, aliado às incertezas quanto aos desdobramentos da gestão da economia pelo novo governo eleito, tendem a reforçar uma postura mais cautelosa e “defensiva” por parte da maioria dos investidores, pelo menos no curto prazo. Por outro lado, na nossa avaliação, esse movimento gera uma oportunidade muito interessante de arbitragem, considerada a assimetria positiva resultante do investimento em quotas de FII, cujos ativos reais imobiliários de suas carteiras sejam estratégicos e estejam indiretamente sendo negociados a preços convidativos, conferindo diversificação, proteção e uma rentabilidade positiva e atrativa no médio longo prazo.

*O artigo foi escrito com a colaboração do Rafael Ohmachi, Head de Fundos Líquidos da RB Capital Asset