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As oportunidades e os desafios no mar dos fundos imobiliários em 2023

Os anos de 2020 e 2021 não foram os melhores para os fundos imobiliários (FIIs). O IFIX, principal índice de FIIs da B3, fechou em queda de 10,24% e 2,28%, respectivamente. Mas, em 2022, vimos o cenário positivo, apesar de todas as adversidades que o ano trouxe. Assim como um surfista precisa analisar bem o mar antes de entrar para aproveitar as melhores ondas, ele sabe que nem todas as ondas serão perfeitas.

No ano passado o índice registrou aumento de 2,22%, mesmo em um cenário de volatilidade. em que observamos inflação de dois dígitos até meados do ano, seguido por três meses consecutivos de IPCA negativo, e continuidade do aumento da Selic – que havia iniciado o ano em 10,75% a.a. e hoje encontra-se no patamar de 13,75% a.a..

No entanto, mesmo com a redução pontual dos dividendos por causa da deflação ao longo do ano, alguns fundos de papel terminaram 2022 com um dividend yield médio acima dos dois dígitos.

E o que esperar do desempenho dos fundos imobiliários para o ano de 2023?

Com o fim do ciclo de alta da taxa Selic, a precificação dos fundos imobiliários tende a sofrer menos volatilidade. E a perspectiva de uma possível redução das taxas de juros no médio prazo, por sua vez, pode contribuir com a valorização das cotas dos FIIs no decorrer do ano.

De uma forma geral, os desafios parecem ter diminuído em 2023 e hoje se concentram principalmente nas incertezas em torno do equilíbrio fiscal do país e velocidade de crescimento da economia e, portanto, do mercado imobiliário.

Para aqueles que pensam (como sempre deveria ser feito) nos FIIs como um investimento de longo prazo, diversos fundos estão negociando abaixo do valor patrimonial – considerado o valor justo das carteiras. No longo prazo, isso representa uma oportunidade para o investidor, dada a qualidade dos portfólios destas carteiras, se posicionar em bons ativos a uma precificação atrativa.

Hoje, é possível encontrar fundos imobiliários com excelente risco retorno – fundos de papéis que alcançam rentabilidade de dois dígitos anualizado e fundos de tijolo com elevados descontos patrimoniais que geram oportunidades de ganho de capital. Lembra sobre aproveitar as ondas boas? Agora é a hora de remar para “pegar” as melhores.

Os fundos de crédito, em geral, devem performar bem haja vista que as originações dos créditos deste ano deverão ter taxas de juros mais altas — trazendo retorno mais atrativos.

Já os fundos de lajes corporativas podem apresentar uma melhora com maior redução de vacância e alguma recomposição de preço. Nesse caso, é importante privilegiar boas localizações. Da mesma forma, a localização dos ativos também fará toda a diferença para o desempenho dos fundos de logística.

Já em relação ao setor de shoppings, esse foi um dos segmentos que mais se valorizaram em 2022 após a reabertura da economia. O desempenho neste ano, porém, está bastante pautado no crescimento do PIB e poder de compra da população. Como estes fundos não estão tão baratos como no ano passado, é preciso analisar com cautela o crescimento do setor daqui para frente.

Os fundos residenciais, por sua vez, possuem um grande potencial para 2023. O mercado de imóveis residenciais se valorizou nos últimos anos, porém o bom momento do segmento não se refletiu, na maioria dos casos, no valor das cotas desses fundos. É possível encontrar fundos pagando acima de 10% a.a. sobre a cota de mercado e ainda com elevado desconto patrimonial sobre o preço dos ativos.

Sem dúvida, a escolha dos FIIs por parte dos investidores deve ser criteriosa e levar em conta não só as perspectivas setoriais como também a qualidade dos ativos. E, novamente, mantendo a máxima de se ter um horizonte de investimentos de longo prazo. No mar de oportunidades, sai na frente quem consegue analisar o cenário macro e, depois de enfrentar ondas não tão boas, sabe aproveitar para remar e aproveitar as melhores oportunidades que surgirem.