Podemos confiar no P/VP nos FIIs de Tijolo?
Uma das métricas mais populares de análise de fundos imobiliários é o P/VP, que é a relação entre o preço (P) e o valor patrimonial (VP) do ativo.
Em fundos imobiliários de tijolos, o VP é composto, principalmente, pelo valor de avaliação dos seus imóveis, atualizados anualmente através de laudos de avaliação de empresas independentes.
Porém, apesar de ser uma métrica muito usada e baseada em laudos, o quanto confiável ela é?
Podemos e devemos usar essa informação em nossas análises, porém não é sensato utilizá-la como um dado absoluto, pois existem alguns problemas:
1. Informação datada: como o laudo é realizado apenas uma vez ao ano, o valor pode acabar defasado ao longo dos meses devido a mudanças na economia e no mercado imobiliário.
2. Análise subjetiva: quando a avaliadora faz o processo de análise do imóvel para determinar seu valor, uma série de fatores são utilizados para chegar nesse resultado, como a taxa de desconto (taxa de juros), comparação com outros imóveis, estado do mercado imobiliário na região, expectativas, entre outros.
De forma alguma a ideia aqui é dizer que essa análise não é válida, porém há um certo grau de subjetividade e uso de informações dentro do universo de especulação para realizar os cálculos, o que pode gerar divergências.
O real valor de um imóvel é aquele o qual o comprador está disposto a pagar.
Sendo assim, o valor que alguém efetivamente desembolsou pela aquisição é o que vale o imóvel.
Vejamos um exemplo com o HGRU11, que realizou uma série de vendas nos últimos tempos:
Fonte: CSHG
Note que todas as vendas (coluna “% laudo”) foram realizadas substancialmente acima dos laudos de avaliação, mostrando que os imóveis valiam, na verdade, mais do que os avaliadores determinaram, pois houve compradores dispostos a pagar esses preços.
Esses eventos nos servem para mostrar que o valor patrimonial — portanto, seu P/VP — é uma informação importante, mas não pode ser usada isoladamente em nossas análises.
Mais importante do que o VP é analisar a qualidade dos imóveis, sua demanda, a economia e o mercado imobiliário para determinar se há expectativa de valorização ou desvalorização.
