Fundos imobiliários valorizam de forma igual aos imóveis?

Antes de entrarmos no quesito valorização, precisamos relembrar que os fundos imobiliários também investem em imóveis diretamente. Portanto, eles também passarão pelos mesmos comportamentos de valorização e desvalorização.

Porém, devido ao porte deles e o constante crescimento, essa valorização pode não ser óbvia e nem imediata.

A dinâmica do valor de um imóvel envolve diversas coisas, como o custo de construção, estado da economia, índices econômicos, mercado imobiliário, ciclo imobiliário, qualidade do imóvel, localização do imóvel, entre outros.

Tanto os imóveis de fundos imobiliários quanto aqueles investidos diretamente estão expostos a essas influências.

Sendo assim, bons fundos, assim como bons imóveis valorizarão com o tempo. E, por tempo, queremos dizer anos. Afinal, não é possível olhar o ciclo de um imóvel no curto prazo, pois as influências listadas acima podem permanecer por algum tempo no campo negativo.

Porém, existe um outro comportamento que “mascara” essa valorização. Com o tamanho dos fundos hoje em dia, eles já conseguem realizar vendas de imóveis para gerarem ganho de capital.

Essas vendas com lucro acabam fazendo com que o valor patrimonial do fundo seja reduzido, afinal, um imóvel foi vendido. Porém, a diferença do valor de compra e o valor de venda, que seria a valorização do imóvel, é entregue para os cotistas via rendimentos.

Sendo assim, se você olhar apenas o valor patrimonial de um FII para julgar se os imóveis estão valorizando, você pode ter um dado distorcido. É necessário comparar o retorno total (valorização + rendimentos) para saber o quanto determinado fundo conseguiu gerar de valor para seus cotistas.

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