Como os FIIs protegem contra a inflação
Uma grande preocupação dos investidores – e com toda razão – é a inflação e, consequentemente, se seus investimentos conseguem superar essa métrica. Afinal, investimos para ganhar dinheiro e aumentar nosso poder de compra, e não o contrário.
Portanto, nesta edição do Fiikipedia, vamos entender como os fundos imobiliários podem proteger o investidor contra a inflação. Antes de entrarmos nas características, no entanto, precisamos separar os FIIs em duas categorias – tijolo e papel –, pois o comportamento delas é muito diferente.
Fundos de tijolo
Vamos começar pelos fundos de tijolo. Estes são os que investem diretamente nos imóveis físicos. Para eles, existem dois principais aspectos ligados à inflação:
- Contratos de locação: os contratos de aluguel dos inquilinos costumam ser vinculados a um ajuste pelo IPCA ou IGP-M (nossos índices de inflação), porém esse ajuste é aplicado apenas uma vez ao ano.
- Valorização do imóvel: os imóveis tendem a valorizar ao longo do tempo conforme se consolidam em suas regiões, e seu valor de reposição cresce junto do aumento de seus respectivos insumos.
Observe, entretanto, que nenhum desses comportamentos é linear e garantido. O contrato demora um ano para ser ajustado, mas, se a região e o ciclo imobiliário estiverem passando por um momento negativo, o locador (o fundo, no caso) não conseguirá repassar nem a inflação, nem um aumento no aluguel.
Quanto à valorização dos imóveis, também há uma dependência da economia e das condições de mercado. Pode não ser possível notar esse crescimento de um ano para o outro, porém imóveis bons e bem localizados dispõem de perspectivas de valorização no longo prazo.
Também é importante lembrar que essa atualização da avaliação dos imóveis é feita uma vez ao ano pelos fundos.
Fundos de papel
Por sua vez, os FIIs de papel são aqueles que investem em títulos de dívida imobiliária (CRIs, principalmente). Para simplificar, esses investimentos são uma espécie de empréstimo. E, como todo empréstimo, o devedor deve pagar ao credor (fundo) o valor emprestado mais uma taxa de juros, além de ter a dívida corrigida por um indexador – IPCA e CDI costumam ser os principais.
Por exemplo, um CRI pode remunerar o fundo a IPCA + 7% a.a., ou seja, a dívida será corrigida pela variação do IPCA e ainda acrescida de 7% ao ano.
Portanto, observe que os fundos de papel, em sua maioria, remuneram uma taxa bem superior ao IPCA (nossa inflação). Isso quer dizer que, mesmo após a cobrança de taxas de gestão e outras despesas, o rendimento de um FII de papel deve superar a inflação. O investidor sentirá esse efeito nos rendimentos do fundo.
Você já deve ter notado que FIIs de papel costumam ter rendimentos superiores aos de tijolo: este é o efeito da inflação embutida nessa distribuição.
Qual dos dois é melhor?
Não existe um melhor: eles são diferentes. Uma carteira diversificada e balanceada tem exposição aos dois setores para aproveitar ambas as características.
Além disso, em determinados momentos de mercado, um pode estar mais interessante que o outro. Cabe a você acompanhar o mercado e aproveitar as melhores oportunidades.
