Fundos imobiliários: por que investir neles agora?

Recentemente, o Comitê de Política Monetária do Banco Central (Copom) reduziu a taxa básica de juros, a Selic, para 10,75%. Esse é o menor patamar da taxa básica de juros desde fevereiro de 2022. E em meio a esse cenário, os investidores começam a voltar os olhos para outros investimentos, que vão muito além da renda fixa. Afinal, aquele 1% de rendimento ao mês em CDBs ficou para trás. E, com isso, os fundos de investimento imobiliário (FIIs) emergem como potenciais investimentos mais lucrativos. Não é à toa que os fundos imobiliários atingiram um marco nos dois primeiros meses de 2024: as captações dos FIIs chegaram a R$ 7 bilhões em janeiro e fevereiro.

A queda da Selic também estimula o crescimento da atividade econômica e facilita o desenvolvimento de setores ligados à economia real. Nesse contexto, os fundos imobiliários de tijolo despontam como protagonistas. Esses fundos, cujas principais funções são a propriedade de imóveis reais ocupados por diferentes segmentos econômicos, se beneficiam.

Quando os juros estão em baixa, a atividade econômica ganha um novo fôlego. Empresas e consumidores são incentivados a tomar mais empréstimos, o que impulsiona o investimento e o consumo. É nesse cenário de maior dinamismo que os fundos imobiliários se destacam como protagonistas da economia real.

Vamos analisar de forma prática: um shopping center. Com juros baixos, o movimento nesse tipo de empreendimento tende a crescer significativamente. Empresas, aproveitando as condições favoráveis, optam por alugar lajes corporativas para expandir suas operações. Isso implica em investimentos não só no espaço físico, mas também em equipamentos e contratação de pessoal. Por sua vez, a logística também ganha destaque. Com o aumento das compras online, é necessário um eficiente sistema de distribuição. Isso demanda galpões bem localizados e estruturados, capazes de garantir rapidez nas entregas.

Com isso, os FIIs podem oferecer oportunidades rentáveis tanto no ganho de capital quanto no recebimento de dividendos. No primeiro caso, investidores podem adquirir ativos a preços abaixo do mercado para posterior revenda com valorização. Já no segundo caso, os dividendos distribuídos pelos fundos mensalmente aumentam a atratividade desses investimentos. Além disso, vale destacar que esses dividendos são isentos de imposto de renda para pessoas físicas, o que os torna ainda mais atrativos em um contexto de busca por rentabilidade.

Diante desse panorama, fica evidente que os FIIs se apresentam como uma opção promissora para investidores em busca de retornos mais atrativos em um cenário de queda da Selic. No entanto, é importante ressaltar que, como em qualquer investimento, é essencial realizar uma análise criteriosa e entender os riscos envolvidos antes de tomar decisões.

Aqui eu trago para vocês três fundos imobiliários para ficar de olho. Optei por segmentar minha análise em três categorias distintas: logística, shopping e laje corporativa.

Em primeiro lugar, um critério primordial foi o dividend yield, o qual estipulei um mínimo de 7%. Esta escolha se justifica pelo meu objetivo de reinvestir os rendimentos para adquirir novas cotas. Assim, uma taxa de retorno abaixo desse valor não seria suficiente para sustentar meu plano de crescimento.

Em relação ao preço sobre valor patrimonial (P/VPA), estabeleci uma faixa entre R$ 0,85 e R$ 1,02. Esta medida busca evitar extremos, procurando um equilíbrio entre fundos que possam estar subvalorizados ou sobrevalorizados. Vale ressaltar que, embora seja um indicador útil para avaliação, ele pode estar defasado, uma vez que é atualizado anualmente por consultorias, podendo não refletir a realidade do momento atual.

Além disso, considerei o valor de mercado como um critério de seleção, optando por fundos com valor de mercado superior a R$ 1 bilhão. Essa escolha se fundamenta na premissa de que fundos com uma capitalização mais expressiva têm maior probabilidade de terem se estabelecido e provado sua eficácia ao longo do tempo. Por fim, a liquidez também foi um fator determinante. Optei por fundos com uma média de liquidez de pelo menos R$ 1 milhão, garantindo assim a capacidade de vender ativos caso necessário. Afinal, é essencial ter flexibilidade para ajustar a carteira de investimentos de acordo com as condições do mercado.

Outro critério que adotei foi a exigência de que os fundos possuam no mínimo 10 imóveis em sua composição. A razão para essa exigência é simples, mas fundamental: a diversificação. Uma das vantagens dos fundos imobiliários é a capacidade de investir em uma variedade de ativos, o que proporciona uma distribuição do risco ao longo da carteira. Ao contrário da compra direta de um imóvel, em que o investidor fica limitado a apenas uma propriedade devido ao montante disponível, os fundos imobiliários oferecem uma gama de opções acessíveis.

Por exemplo, ao investir em seis fundos imobiliários distintos, cada um com uma diversidade de ativos, é possível ter exposição a uma ampla gama de imóveis. Se cada fundo possui, em média, 17 imóveis em sua carteira, isso significa que o investidor terá indiretamente acesso a um total de 102 imóveis. Essa multiplicidade de ativos não apenas dilui o risco associado a um único imóvel, mas também proporciona uma maior estabilidade e potencial de retorno para a carteira como um todo.

No segmento de lajes comerciais, o fundo HGRE11, tem se destacado, na minha opinião.
Um dos pontos de destaque desse fundo é o seu preço sobre valor patrimonial, que está negociando em 0,85, indicando que está sendo negociado abaixo do seu potencial real. Apresentou uma valorização expressiva de mais de 26% nos últimos 12 meses. Ao se analisar seu desempenho ao longo dos últimos cinco anos, percebe-se que esteve relativamente estável, especialmente quando comparado ao período anterior à pandemia.

É importante notar que, após a pandemia, houve uma preocupação significativa com o espaço corporativo devido à adoção massiva do home office. No entanto, muitas empresas estão adotando um modelo híbrido e retornando ao presencial, o que tende a impulsionar a ocupação dos imóveis pertencentes a este fundo. Além disso, a qualidade dos imóveis que compõem o portfólio do HGRE11 sugere que há potencial para a recuperação dos aluguéis, o que pode aumentar sua rentabilidade no futuro.

Em relação à diversificação, o fundo possui imóveis, predominantemente localizados em São Paulo. Além disso, os contratos são indexados pelo IPCA e IGPM, o que ajuda a proteger o investidor contra a inflação, mantendo seu poder de compra ao longo do tempo.

É importante salientar que o dividend yield do HGRE11 é o menor entre os três fundos que trago aqui devido a uma parcela dos imóveis estar sem locação. Isso representa um risco adicional para os investidores, pois a falta de locação impacta diretamente o rendimento do fundo. No entanto, a gestão do fundo está buscando soluções para essa questão, como a venda de parte dos imóveis ociosos, o que poderia aumentar o dividend yield e reduzir o risco associado ao investimento.

Já no setor de shoppings, o fundo VISC11, sob a gestão da Vinci, desponta como uma escolha interessante. Atualmente é negociado abaixo do valor patrimonial, em 0,97, o que indica um preço atrativo.

Em termos de desempenho, o VISC11 apresentou uma valorização significativa ao longo do último ano. No ano passado, entregou aos investidores um retorno impressionante de 16,5% na cotação, além de 9,5% de rendimento de aluguel. Esse desempenho robusto reflete não apenas a recuperação do setor após os desafios impostos pela pandemia, mas também o potencial de crescimento dos shoppings em um cenário de juros mais baixos.

Com a retomada das atividades econômicas e a adaptação dos shoppings às novas demandas do mercado, como ampliação das áreas de alimentação e entretenimento, há um potencial considerável para aumento da rentabilidade desses empreendimentos. Além disso, o fundo tem demonstrado uma distribuição geográfica bem equilibrada, o que o torna ainda mais atraente para os investidores em busca de diversificação. A confiança na gestora, aliada à solidez da carteira e ao potencial de retorno, faz com que o VISC11 se destaque como uma opção interessante para investidores que buscam exposição ao setor de shoppings.

Ao analisar os dados e relatórios disponíveis, é possível observar que o fundo está bem estruturado e gerido de forma sólida. Com um dividend yield consistente e um histórico de desempenho positivo, o VISC11 se apresenta como uma escolha promissora para aqueles que buscam retornos atrativos em um ambiente de juros mais baixos.

O último fundo que eu trago aqui é o fundo GGRC11, que se destaca como uma opção atrativa. Apesar de alguns altos e baixos em sua performance recente, o fundo tem apresentado um desempenho sólido ao longo do tempo. No último ano, por exemplo, registrou uma valorização de 10% em seu rendimento. Essa combinação de rendimento consistente e potencial de valorização faz com que este fundo seja uma oportunidade atraente para investidores que buscam retorno a longo prazo.

Ao analisar os relatórios emitidos pela gestora do fundo, é possível obter insights valiosos sobre a estratégia de investimento, a composição da carteira e as projeções de rendimento. Essa transparência e comunicação aberta com os investidores são aspectos fundamentais na tomada de decisão e na construção de confiança no gestor do fundo.

Em particular, o setor de logística, no qual o GGRC11 está focado, apresenta um potencial de crescimento significativo, especialmente impulsionado pelo crescimento contínuo do comércio eletrônico. Com o aumento da demanda por infraestrutura logística, especialmente por grandes players como o Mercado Livre, os galpões logísticos tornam-se ativos valiosos e estratégicos para o mercado.

Apesar de algumas métricas indicarem pontos de atenção, como o preço sobre valor patrimonial acima de 1, o fundo oferece um dividend yield consistente, demonstrando sua capacidade de gerar renda para os investidores.

Em suma, o GGRC11 se apresenta como uma oportunidade promissora para investidores que buscam diversificar suas carteiras e obter retornos sólidos no mercado de fundos imobiliários. Com uma estratégia bem definida, uma gestão transparente e uma visão de longo prazo, este fundo tem o potencial de proporcionar resultados significativos para aqueles que optarem por investir nele.

Cabe ressaltar ainda que essas não são recomendações de investimentos, mas sim uma análise de oportunidades atrativas no mercado de fundos imobiliários.

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