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A situação atual do mercado de FIIs de tijolo

*Este texto representa uma opinião pessoal. Não é recomendação de investimento.

Nos últimos meses o segmento de FIIs de tijolo passou por fortes quedas. Acredito que essas quedas, de forma geral, foram exageradas e não refletem a qualidade dos fundos, dos imóveis e inquilinos em seu portfólio.

Para ilustrar o que foi dito acima, separei um trecho da página inicial do relatório mensal do KNRI11 de Novembro de 2021:

“Importante ressaltar que o valor de mercado do fundo encontra-se com desconto substancial de aproximadamente 19% em relação ao valor patrimonial, gerando uma oportunidade de compra de cotas no mercado secundário (Bolsa). Investidores que entrarem no atual preço de mercado obterão um retorno anual superior a 7,2% líquido de impostos. O desconto atual é um dos maiores desde o início do fundo e significa avaliar o portfólio de escritórios e ativos logísticos muito aquém( …) do seu custo de reposição bem como de transações recentes de ativos comparáveis e não refletem a qualidade da carteira imobiliária do fundo.”

Custo de reposição e transações recentes de ativos comparáveis são ótimas métricas para avaliação do valor de um imóvel. Esse nível de desconto na bolsa é muito atrativo aos investidores que comprarem cotas.

O KNRI11 é o maior FII de tijolo da bolsa, com PL de aproximadamente R$ 3,8 bi. Apesar do trecho acima referir-se a um relatório de 4 meses atrás, os preços praticados no mercado hoje continuam próximos aos preços de Nov/21, como é possível verificar na imagem ao final desse artigo.

Diversos fundos de tijolo do mercado imobiliário encontram-se em situação similar ao KNRI11. É possível comprar FIIs de tijolo com desconto substancial em relação ao seu valor de avaliação patrimonial, sólidos inquilinos e portfólio com ótimos imóveis geradores de renda mensal.

No atual momento de mercado os FIIs de tijolo têm distribuído um dividendo mensal bastante atraente se comparado com o aluguel que seria recebido de um imóvel caso fosse comprado diretamente pelo investidor. A isenção do IR torna os rendimentos dos FIIs ainda mais vantajosos. É possível comprar FIIs de tijolo pagando mensalmente 0,7%-0,8% líquido, enquanto no mercado de imóveis os aluguéis costumam orbitar ao redor de 0,5% e ainda estão sujeitos ao IR.

Esses pontos percentuais a mais que serão gerados na rentabilidade do investidor representam um grande impacto no acúmulo patrimonial de longo prazo. Isso porque a curva de juros compostos é uma função exponencial, acelerando a medida em que aumentamos o retorno da carteira. FIIs de tijolo comprados aos preços de hoje tendem a impactar positivamente o retorno da carteira do investidor tanto por meio da valorização dos imóveis (que já estão sendo comprados com desconto substancial no P/VP) quanto através do rendimento mensal.

A tabela abaixo é uma simulação e demonstra o enorme impacto que uma taxa de rendimento elevada gera no acúmulo de patrimônio do investidor.

É justamente em momentos de mercados deprimidos como o atual que aparecem as melhores oportunidades de investimento para aqueles investidores que souberem escolher os ativos e tiverem paciência para carregar a posição. FIIs de tijolo são um ótimo instrumento para constituição de renda passiva mensal.

Conte com a orientação do seu consultor de investimentos da Suno para formar a carteira de FIIs que esteja de acordo com o seu perfil de investidor! Estamos à disposição!

Esta matéria foi escrita pelo time da Suno Consultoria, e para conhecer melhor este serviço da Suno, clique aqui