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Investimentos em fundos imobiliários com a estabilização da alta da taxa de juros

No atual cenário econômico existe a previsão de estabilidade na alta da taxa de juros. Diante disso, como ficam os fundos imobiliários (FII)? Antes de analisarmos os FIIs na perspectiva da taxa de juros, vamos entender as características desse investimento.

Os FIIs podem ser compostos com a aquisição de imóveis físicos que terão recebimentos por meio de aluguéis ou com a compra e venda de empreendimentos. Esses são denominados fundos de tijolo. O risco da primeira modalidade é o imóvel ter uma vacância longa e o da segunda é não ser possível obter o retorno financeiro esperado no momento da liquidação do bem. Esses fundos podem ser compostos por imóveis de setores e localidades distintas, como shopping centers, agências bancárias, galpões etc.

Existem também os FIIs chamados de fundos de papel, pois adquirem Letras de Crédito e/ou Certificados de Recebíveis Imobiliários e são remunerados com o pagamento dos rendimentos desses papéis. Para esse tipo de fundo imobiliário é importante avaliar o rating (nota emitida por agência classificadora de risco) dos títulos que o compõem e o emissor. Isso porque nessa modalidade existe a possibilidade de o título não ser honrado pelo emissor.

Além dos fundos mencionados acima, os investidores podem adquirir cotas de fundos de investimentos imobiliários de outros FIIs. Nesses casos, faz-se necessário avaliar as taxas de administração cobradas, uma vez que nessa modalidade de FII o investidor paga uma dupla taxa de administração: a taxa do fundo em que está investindo e, indiretamente, de todos os fundos que compõem o investimento.

Os FII são classificados como renda variável, sendo tributados em 20% na liquidação da cota, e podem ser isentos na distribuição de remuneração desde que o fundo possua mais de 50 cotistas e o beneficiário não possua mais de 10% do total de cotas do fundo.

A subida da taxa Selic provoca uma busca por investimentos de renda fixa, principalmente pelos papéis emitidos pelo Tesouro Direto, considerados risk-free. Entretanto, com a estabilidade da taxa de juros os FII podem voltar ao “radar” dos investidores com perfil moderado a arrojado, já que permitem a diversificação da carteira.

Um ponto importante que devemos levar em consideração é que, apesar da correlação que existe entre taxa de juros e FII, esses fundos têm uma relação próxima com a inflação. Os CRIs, que compõem os fundos de papel, em geral são indexados à inflação assim como os contratos de aluguéis dos fundos de tijolo, também corrigidos pela inflação ou pelo IGP-M.

É importante avaliar a composição da carteira imobiliária de cada fundo por se tratar de renda variável, com valor de cota negociado em Bolsa sujeito a variações mercadológicas e macroeconômicas.

Os aspectos da renda fixa desse investimento devem ser avaliados, pois ele permite retorno sem tributação baseado, em geral, em inflação.

Os fundos imobiliários podem compor a carteira de investimentos dos clientes que se enquadrem no perfil desse produto como ferramenta de diversificação. São um recurso de suma importância na formação de portfólio por possibilitar a redução de risco total da carteira e a elevação do retorno.