O amadurecimento do crédito imobiliário no mercado de capitais
O mercado de capitais vem crescendo em ritmo acelerado ao longo dos últimos anos – em especial as emissões de renda fixa, que em 2022 representaram 81,4% das emissões do mercado de capitais, segundo o boletim Anbima (Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais).
Um dos segmentos que vêm ganhando notoriedade dentro do bloco de renda fixa é o mercado de securitização de recebíveis, com destaque ao de crédito imobiliário que vem crescendo de forma contundente, no ritmo em que novas modalidades vêm amadurecendo nas diversas frentes de crédito, seja para pessoa física, pequenas e médias empresas (“PMEs”), ou até companhias de capital aberto com faturamento bilionário.
O principal termômetro do crédito imobiliário no mercado de capitais é representado pelas emissões de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), que nos primeiros oito meses de 2022 atingiram um volume de R$ 28,6 bilhões e prometem bater o recorde registrado no ano de 2021 de R$ 34,7 bilhões, visto que nos primeiros oito meses de 2021 o volume emitido era de apenas R$ 18,2 bilhões. Antes disso, o maior volume emitido de CRIs foi no ano de 2019, quando registrou R$ 17,1 bilhões.
Uma das linhas de crédito imobiliário com grande ascensão nos últimos anos beneficia principalmente as pessoas físicas (“PFs”), o Home Equity, como é conhecido o Crédito com Garantia de Imóvel (“CGI”). Ele tem se tornado uma linha de crédito cada vez mais competitiva entre as PFs que possuem imóveis quitados para oferecer como garantia. Recentemente, começou a ser adotada também por empresários para fomentar suas PMEs, uma vez que esta linha de crédito se torna muito atrativa para este segmento.
As principais vantagens do CGI são os longos prazos para pagamento e uma das menores taxas disponíveis para este público. Atualmente, no Home Equity o crédito parte de 0,79% a.m., frente a outras linhas de crédito como o consignado que giram em torno de 2,39% a.m., e o empréstimo pessoal que atinge o patamar de caros 5,00% a.m.. De acordo com a Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (Pnad), divulgada pelo IBGE, a grande maioria dos brasileiros reside em imóveis próprios e quitados, permitindo um crescimento pujante ao longo dos próximos anos para o Home Equity.
Quando entramos no segmento de crédito corporativo voltado para grandes empresas, o crédito imobiliário traz diversos benefícios às companhias, seja por meio de dívidas corporativas com destinação e/ou garantias imobiliárias, ou até para desmobilização do seu ativo pelas operações de sale-leaseback ou built-to-suit, em que a companhia troca bens imobilizados em seu balanço por contratos de locação longos. A vantagem aqui é a mesma das PFs, prazos longos e taxas atrativas.
Outra linha de crédito que tem ganhado protagonismo nas emissões corporativas de CRI é o crédito para pagamento de aluguel, dada a última decisão da CVM que reduziu as exigências para este tipo de transação. Antes a autarquia exigia o registro dos contratos de locação nas matrículas dos imóveis, o que inviabilizava algumas operações do ponto de vista operacional e financeiro. Agora, não há mais necessidade de tal registro. A emissão de CRIs com destinação a pagamentos de aluguel tem lastro em debêntures emitidas pela empresa locadora, e teve suas primeiras emissões ainda em 2022. Com a recente desburocratização gerada pela decisão da CVM, a expectativa é de que o volume de emissões desta modalidade cresça de forma expressiva.
