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Fundos imobiliários: 2021, o ano da resiliência e do longo prazo

Para aqueles que tinham alguma dúvida sobre a melhor estratégia de investimento no mercado de fundos imobiliários, 2021 foi um ano para chancelar os entusiastas de longo prazo.

Apesar das fortes oscilações, causadas principalmente pelo avanço da pandemia e instabilidades política e econômica, os fundamentos do setor continuaram sólidos, apresentando retomada em mercados mais fragilizados, como o de shoppings e escritórios, e avanços nos fundos de papel e logística.

A consequência da combinação de pressões externas desfavoráveis em um mercado com fundamentos robustos foi a continuidade de um bom fluxo de caixa para os
investidores que se mantiveram fiéis a suas posições, além de oportunidades de aquisição de ativos descontados.

Em uma análise macro do mercado de FIIs, o ano de 2021 apresentou números fortes para a indústria. Após uma contração significativa até novembro, quando o IFIX acumulava mais de dois dígitos de queda, o índice fechou o ano passado com apenas 2,28% de recuo.

Grande parte dessa recuperação se deu durante o mês de dezembro, que sozinho acumulou alta de 8,78%. Dando continuidade ao movimento de expansão e amadurecimento do produto, até novembro/21 haviam sido registradas 69 novas ofertas ICVM 400, totalizando R$ 22 bilhões em emissões, segundo dados da B3. Mesmo sem os números de dezembro, 2021 já acumulava o terceiro melhor volume de novas captações.

Grandes protagonistas entre os fundos imobiliários

Vimos também a entrada de aproximadamente 350.000 novos investidores, representando um aumento de 30% em relação ao ano anterior. Vale ressaltar que a maior parte desses investidores, mais de 99%, é de pessoas físicas.

Os grandes protagonistas do ano passado foram os fundos de papel, que atualmente representam mais de 40% do IFIX e foram responsáveis por mais de 30% de todas as emissões, totalizando R$ 7,5 bilhões em novas captações. Impulsionada pela alta inflação e pelo aumento da taxa de juros, essa categoria apresentou excelentes retornos para o investidor, com um dividend yield médio de 11,8%, uma vez que seus títulos estão, majoritariamente, indexados por CDI ou algum índice inflacionário, geralmente IPCA, mais um spread.

Com um cenário de manutenção da taxa Selic em patamar mais alto, estes fundos continuarão sendo uma boa opção ao longo de 2022.

Quando falamos do setor de logística, apesar de um cenário menos favorável em relação à 2020, principalmente a partir do 2º semestre de 2021, o setor também apresentou bons resultados. O início da política de alta de juros trouxe ajustes nos valores das cotas, porém os fundamentos do mercado continuaram robustos ao longo do ano.

A vacância do mercado logístico brasileiro no 3T21 atingiu patamares próximos a 10%, mantendo assim um cenário de pressão para o aumento dos valores de locação. Somado a isso, o 3º trimestre apresentou recorde de absorção líquida e já totalizava 75% do valor de 2020, sendo que historicamente o último trimestre é o mais forte em volume de transações.

Esses indicadores trazem segurança para o investidor de longo prazo, pois mostram a robustez da demanda existente e consequentemente solidez nos dividendos provenientes das locações desses ativos.

Para o mercado de shoppings e escritórios, os dois setores que mais sofreram devido à pandemia, a abordagem de longo prazo é ainda mais adequada e pode garantir bons frutos. Apesar de números ainda não tão fortes quando comparados com valores pré-pandêmicos, é possível verificar recuperação nos dois mercados, ainda desvalorizados. Segundo dados da Hipartners Capital & Work, em novembro de 2021 os shoppings centers apresentaram um aumento de 15% em sua movimentação quando comparado com 2020. Já o faturamento acumulado até o mesmo período foi 26% superior em relação ao mesmo intervalo de 2020.

Estes dados mostram um movimento de retomada do setor, ainda não representado pelos fundos que contemplam esses ativos – principalmente devido às incertezas referentes à pandemia e pelos números estarem inferiores aos valores pré-Covid.

Já no mercado de escritórios corporativos é possível destacar o mesmo movimento de recuperação, com melhoras nos seus indicadores de mercado e a tendência do aumento gradativo de sua ocupação ao longo de 2022. Extremamente penalizados pelas incertezas geradas pela pandemia, é possível encontrar fundos com ativos triple A, em regiões consolidadas de escritórios, com descontos de até 30% em relação ao seu valor patrimonial.

Essa combinação gera oportunidade de aquisição de imóveis, via cotas de FIIs, com valores inferiores ao seu custo de reposição, valor teórico para reproduzir um ativo de mesma qualidade e localização.

Assim, aqueles investidores que avaliaram o mercado com a perspectiva de longo prazo, além de evitar grandes perdas devido às oscilações vivenciadas em 2021, tiveram a
oportunidade de encontrar bons ativos com descontos significativos, reforçando ainda mais sua carteira. Este ano tende a apresentar características similares, com bons fundos ainda descontados e fortes turbulências, principalmente devido às eleições. Entretanto, podem surgir novas oportunidades para aqueles que encaram investimento em FII da mesma forma que investimento direto em imóveis, pensando em anos ao invés de semanas ou meses.