Contratos atípicos, uma alternativa frente às instabilidades futuras
O ano de 2021 apresentou o maior valor de IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), a inflação oficial no país, desde 2015. O índice fechou o ano com um total acumulado de 10,06% e, apesar das previsões apontarem para uma redução até o final de 2022, os valores acumulados dos últimos 12 meses continuam fortemente influenciados pelos índices mensais de 2021. Neste contexto, os fundos de investimentos imobiliários tiveram um ano carregado de negociações com seus locatários referentes ao repasse da inflação em seus contratos.
Durante todo o ano foi comum observar aditivos contemplando não só a aplicação parcial dos reajustes de inflação, como a alteração para IPCA nos casos que tinham IGP-M como índice base. Vale lembrar que o IPCA, mesmo sendo o mais alto dos últimos 7 anos, ficou substancialmente abaixo do IGP-M, que fechou 2021 em 17,78%. Como forma de minimizar o impacto dessas renegociações no fluxo de caixa inicialmente contratado, muitos proprietários conseguiram alongar os prazos finais de locação e adicionar o valor não repassado pela inflação como multa, em casos de rescisão antecipada, aumentando assim a força de seus contratos.
Por outro lado, essas pressões inflacionárias serviram como chancela da força dos contratos atípicos, firmados com base na base lei 12.744 de 2012, artigo 54 A, que foi criada há pouco tempo, se comparada com a lei tradicional que rege os contratos de locação datada de 1991. A lei de 2012 é comumente utilizada para construções sob demanda (built-to-suit) ou sale & leaseback, compra em que o atual proprietário passa a ser locatário do futuro investidor.
Nessas operações, a manutenção dos termos inicialmente acordados no contrato de locação é determinante para garantir o retorno do capital investido. Os imóveis que se inserem nessa categoria não enfrentaram problemas nos reajustes de seus contratos, garantindo assim os termos acordados e principalmente o fluxo de caixa contratado.
No mercado de FIIs foi possível, inclusive, verificar a força dos contratos atípicos com posições judiciais finais, confirmando a aplicação de 100% dos índices, em casos de inquilinos que levaram os pleitos de renegociação para o ambiente jurídico.
Por fim, em um país onde nem sempre as premissas básicas são mantidas, e em um ano onde teremos a possibilidade de oscilações devido às disputas eleitorais, a garantia dos dividendos por meio de contratos atípicos se apresenta como uma boa alternativa a turbulências que poderemos ter pela frente.
