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Como ficam os FIIs com a alta da Selic?

Os fundos de investimento imobiliários são ativos de renda variável, que podem ser negociados em bolsa de valores, como ações de empresas de capital aberto. Apesar de vários deles apresentarem distribuição de dividendos estável e constante, não devem ser confundidos como renda fixa, devendo ser analisados como ativos de renda variável. Dessa forma, como ocorre com as ações, o preço das cotas dos FIIs oscila diariamente e sofre efeito da Selic, taxa de juros definida pelo Comitê de Política Monetária (Copom) que é usada muitas vezes como referência de custo de oportunidade dos investidores.

No momento atual, estamos no ciclo de alta de taxa de juros. Portanto, a referência de retorno exigido pelo investidor está maior. Vamos separar o impacto disso entre FIIs de tijolo e de papel. Os FIIs de tijolo normalmente possuem uma receita constante de locação, com reajuste uma vez por ano por IPCA ou IGP-M. Então, possuem um fluxo para distribuir na forma de dividendos que pode ser reajustado uma vez ao ano.

Por outro lado, os fundos de papel, como são chamados os fundos imobiliários que investem em dívida, normalmente têm em carteira ativos que são reajustados todos os meses por inflação ou por CDI. Não apenas o fluxo de pagamento mensal é reajustado, mas também todo o estoque de saldo em carteira. Em um cenário de alta de taxa de juros e de inflação, a receita desses fundos sobe, fazendo com que o fundo possa distribuir mais dividendos. Por esse motivo os fundos de papel costumam ser mais resilientes nos ambientes de inflação alta e ciclo de alta de taxa de juros.

Pelo que tenho observado no mercado em relação à inflação, crescimento do PIB e curva de juros futuros, a maior parte do ciclo de alta dos juros já passou e já impactou os preços de cotas dos FIIs negociados em bolsa. Quando analisamos o valor de mercado dos FIIs de tijolo e comparamos com seu valor patrimonial, que é, teoricamente, o custo de construção dos imóveis dentro dos fundos, percebemos um desconto. Na prática, o desconto permite comprar esses FIIs abaixo do valor dos imóveis que o compõem. E, quando o ciclo de taxa de juros reverter, a tendência é de que o preço das cotas volte a patamares próximos ou maiores que o valor patrimonial dos fundos.

Então, nessa fase que o Brasil atravessa, uma estratégia interessante quando falamos de FIIs é comprar fundos de tijolo para ganhos de capital de médio prazo e fundos de papel para uma renda maior já no momento inicial. Lembrando que sempre é recomendado investir aos poucos ao longo do tempo, diversificar os investimentos em vários fundos e estudar as carteiras do FIIs antes de comprar. O relatório mensal do gestor é um material interessante para incluir nos estudos.