Reforma tributária, juros e os impactos no setor imobiliário

Após um boom em meio à pandemia, quando a taxa Selic despencou a 2% e ajudou a reduzir os custos de financiamento imobiliário e, consequentemente, aqueceu as vendas de imóveis, o mercado imobiliário passou por um período recente de preços altos e financiamentos caros, reduzindo seu ritmo de crescimento. E como a aprovação da Reforma Tributária pode ser uma excelente notícia para o setor?

A revisão na questão tributária, segundo analistas financeiros, visa resolver dificuldades estruturais do Brasil, aumentando a produtividade do país e abrindo espaço para reduções futuras da taxa de juros, que deve se acomodar em patamares mais baixos já no curto/médio prazo. Assim, a expectativa inflacionária pode ser menor e analistas do mercado já contam com redução de até meio ponto percentual na taxa Selic na reunião de agosto do Copom.

Fortemente atrelado às oscilações nos juros devido ao impacto direto nas taxas de financiamento e na renda exigida para contrair dívida para consumo, o mercado imobiliário deve reagir positivamente caso esse cenário se confirme. A expectativa é de que a situação atual possa mudar à medida que as taxas de juros diminuam, resultando em um aquecimento do setor.

Para entendermos melhor o cenário, basta olhar os números gerais de consumo. Um relatório recente divulgado pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) revela que no primeiro trimestre deste ano, com a taxa Selic a 13,75% ao ano, a intenção de compra de imóveis no Brasil caiu significativamente.

Ao todo foram vendidas 72.988 unidades residenciais entre janeiro e março de 2023. O número representa um recuo de 9,2%% em relação ao mesmo período de 2022 e de 5,2% quando comparado com o trimestre imediatamente anterior. Em relação aos lançamentos, a tendência foi negativa em todas as regiões. Ao todo foram lançadas 48.554 unidades residenciais, queda de 30,2% em relação ao primeiro trimestre do ano passado e de 44,4% em relação ao período de outubro a dezembro de 2022.

Como base de comparação, uma pesquisa da Fipe aponta que a intenção de compra de imóveis atingiu seu ápice histórico no terceiro trimestre de 2020, com 48% dos participantes afirmando planejar a compra de um produto imobiliário nos três meses subsequentes. Esse aumento foi impulsionado, também, pelo nível mínimo histórico da taxa referencial de juros registrada na época – apenas 2% ao ano.

Historicamente, o preço dos imóveis é corrigido, pelo menos, pela inflação. Passamos por pressões inflacionárias derivadas dos efeitos da pandemia (escassez de oferta, em sua maioria) e os custos da construção civil não foram diferentes. Produtos em estoque e lançamentos neste período tiveram reajustes fortíssimos, trazendo grandes dificuldades aos consumidores, que já estavam vivendo desafios de financiamento maiores com taxas altas e vendo suas rendas familiares sendo insuficientes para conseguirem comprar o mesmo produto que pouco tempo atrás conseguiriam.

Para o mercado imobiliário, a redução na taxa do contrato bancário tem um impacto essencial, pois possibilita que mais pessoas tenham acesso a um financiamento. O movimento também é importante para quem está buscando um imóvel para investir, uma vez que, com a potencial redução da taxa de juros, os papéis de renda fixa tradicionais podem ficar menos interessantes, aumentando a atratividade de aluguéis (curta e média temporada, até contratos padrão de longo prazo). Com os bancos sentindo segurança para melhorar as condições de crédito, mais pessoas podem voltar a sonhar com a conquista da casa própria e o setor imobiliário verá acelerar, mais uma vez, o nível de vendas.