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Vale a pena fazer um financiamento imobiliário?

Para grande parte dos brasileiros, contrair uma dívida via financiamento imobiliário é a única forma de realizar o sonho da casa própria. E mesmo que essa seja uma dívida alta e de longo prazo – e, por isso, sujeita a períodos de intempéries no meio do caminho – muitos planejadores financeiros a consideram ‘uma boa dívida’, pois representa a oportunidade de construir patrimônio.

Nos últimos anos, as concessões de crédito para a compra de imóveis no país vêm batendo em patamares cada vez mais altos: só para se ter uma ideia, em 2023 essa modalidade de crédito movimentou R$ 251 bilhões, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) – e as projeções para 2024 são de novos recordes.

Essa modalidade de financiamento, sem dúvida, é uma solução para quem não tem disponível o valor total do imóvel, viabilizando a compra parcelada com taxas de juros mais suaves e estáveis se comparadas a outros tipos de financiamento, além da possibilidade de o tomador dar uma pequena entrada no negócio, que pode ser de apenas 15 ou 20% do valor total do imóvel. No entanto, os financiamentos imobiliários costumam ter prazos mais longos, o que significa que o mutuário pode levar até 35 anos para quitar a dívida. Com essa perspectiva, mesmo fazendo um planejamento cuidadoso para que as parcelas caibam no orçamento, é difícil prever como estará sua renda no futuro e se você terá condições de continuar a realizar os pagamentos.

Por outro lado, se as finanças permitirem, é sempre possível antecipar o pagamento das parcelas, diminuindo o valor da dívida, ou mesmo quitar o financiamento a qualquer momento. Nesse caso, há a vantagem do desconto, principalmente se o financiamento tiver sido feito pelo SAC (Sistema de Amortização Constante), no qual as prestações são decrescentes.

Outro ponto positivo é que toda transação envolvendo crédito para compra de imóveis é acompanhada por garantias, na forma de seguro, que agregam a proteção do bem, cobrindo danos físicos que podem acontecer em sua vigência, como incêndios ou danos provocados por fenômenos climáticos.

Para ter o crédito aprovado, entretanto, é preciso preencher alguns requisitos e ter paciência para seguir os trâmites burocráticos. Além do óbvio, que é ter o nome limpo e comprovar renda, o candidato a mutuário deve prestar atenção redobrada à documentação do imóvel e do vendedor. Isso porque, ao considerar o imóvel como garantia da dívida, qualquer pendência que afete o valor do bem pode ser motivo para o banco reprovar a solicitação.

Dependendo do tipo de imóvel procurado e do perfil do comprador, é possível escolher entre o financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) ou pelo Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), sendo que cada um deles possui características bem definidas. De forma geral, o SFH abrange imóveis de até R$ 1,5 milhão, a taxa máxima de juros cobrada é de 12% e as prestações devem comprometer, no máximo, 30% da renda do mutuário. Já o SFI se aplica a imóveis que custam acima de R$ 1,5 milhão, a taxa de juros não tem um teto e o valor da prestação não é limitado por um percentual de renda. Quando o imóvel está na planta ou em construção, há ainda a possibilidade de financiar na média 30 e 40% do valor direto com a construtora, sendo o restante financiado dentro dos modelos adotados pelos bancos.

Já em relação às taxas de juros, elas podem variar de acordo com a situação do país, da taxa básica de juros da economia, a Selic, e dos parâmetros da instituição financeira que cederá o empréstimo. Entre os cinco maiores bancos brasileiros, as instituições que costumam oferecer as melhores taxas são, normalmente, os bancos públicos, como a Caixa Econômica Federal. Mesmo assim, sempre é válido o interessado procurar a instituição bancária na qual já possui conta, pois um relacionamento de longo prazo entre o cliente e a instituição pode resultar em condições melhores para a obtenção do crédito, além de facilitar e agilizar a análise de perfil. No caso de pessoas que trabalham de forma autônoma, conta pontos com os bancos terem a situação regularizada, apresentando registro como microempreendedor individual, por exemplo.

Para quem é organizado com as finanças e possui os requisitos necessários, considerar a compra da casa própria através de um financiamento imobiliário pode ser um bom negócio. Afinal, representa uma forma de sair do aluguel com prestações que podem ser menores do que as dos contratos de locação e, é claro, ter o bem próprio.

*José Eduardo Machado é cofundador e CFO do Meu Imóvel, portal para a compra e venda de imóveis que oferece uma abordagem mais focada no cliente e ferramentas de geolocalização e Inteligência Artificial.