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O impacto Rússia vs Ucrânia no mercado imobiliário e nos investimentos

Desde as primeiras horas do dia 24 de fevereiro, portanto completando um mês, o mundo acompanha com perplexidade a invasão russa à Ucrânia e os impactos disso no mercado econômico mundial. Embora os países europeus sofram as primeiras consequências, inevitavelmente as repercussões atingem o mundo todo, principalmente como resultado de sanções mais duras dos EUA e da UE. Após tentativas frustradas de cessar fogo, como está hoje, acredito que o crescimento econômico global seja 20 pontos base menor em 2022, em relação às previsões pré-invasão.

O impacto de curto prazo mais significativo, certamente, recai sobre os preços das commodities e, em particular, sobre os preços do petróleo, já que a Rússia é o maior exportador mundial de gás natural e o segundo maior exportador de petróleo. O mercado de grãos foi atingido, e já está operando em alta, já que a Ucrânia é um dos maiores exportadores de milho, por exemplo. No primeiro dia da invasão, os preços do petróleo bruto Brent eclipsaram em US$ 100 por barril, pela primeira vez desde meados de 2014. No mês passado, os preços do petróleo bruto Brent subiram 11,1%, refletindo a evolução da dinâmica geopolítica na Europa Oriental.

E enquanto as tensões na região persistirem, compartilho da mesma sensação de outros especialistas, e prevejo que os preços do petróleo permaneçam altos. Para os EUA, isso provavelmente se traduzirá em inflação elevada no curto prazo. Embora os gastos no varejo americano tenham sido surpreendentemente robustos em janeiro, espera-se que os preços mais altos do petróleo atinjam os gastos do consumidor americano, assim como no restante do mundo.

Como pensado, o Federal Reserve, o banco central dos EUAs, deve manter o já iniciado aumento da taxa de juros, já que o ambiente geopolítico e seu impacto no crescimento econômico global pesam nas decisões da instituição, à medida que avança com uma política monetária mais apertada. O ímpeto original para aumentos de taxas foi o rápido aumento dos preços em um ambiente macroeconômico geralmente forte. Com o risco de um crescimento econômico mais lento nos próximos anos, como resultado da crise Rússia vs Ucrânia, o Fed fará questão de encontrar o equilíbrio certo entre controlar os preços e prolongar a atual expansão econômica.

Falando de tendência, com este cenário, acreditamos que os Bancos Centrais mundiais, muito provavelmente, não revertam a alta de juros. O mercado prevê novas quedas em diversas aplicações — de ações de empresas europeias a moedas atreladas a commodities — à medida que a crise geopolítica intensifica as pressões inflacionárias globais. Risco e inflação altos deixam margem para poucas escolhas, então a diversificação de investimentos pode ser um caminho para investidores que buscam segurança e minimizar perdas.

Do ponto de vista do setor imobiliário comercial (CRE) no Estados Unidos, em geral, é um segmento percebido como um hedge de inflação eficaz. Como consequência do aumento da inflação, podemos esperar ver mais capital fluindo para o CRE dos EUA e para fora de ações voláteis. De uma perspectiva mais ampla, a classe de ativos CRE pode ser impactada negativamente por uma expectativa de crescimento econômico mais lento, o que ocorreria por meio da desaceleração do crescimento do emprego. Porém, com tudo considerado, não enxergo um impacto no crescimento econômico ou do emprego americano, no curto prazo. Desta forma, o setor imobiliário é percebido como uma proteção sólida contra a inflação e as incertezas do mercado. Além disso, os Estados Unidos têm um sistema de estado de direito muito forte, que é atraente para muitos investidores que buscam segurança. Não existe um país com essa governança em real estate mais significativo que o EUA.

Assim como no mercado global, a tendência é que tenhamos no Brasil um aumento de juros ainda maior que o previsto. O conflito traz um elemento adicional de incerteza para o investidor, que deve adotar um movimento de proteção de capital. Sendo assim, acredito que o mercado de real estate apresenta fundamentos sólidos para uma recuperação ao longo de 2022, já que, historicamente, têm desempenho positivo em momentos de subida das taxas de juros, impulsionadas por crescimento econômico, que é o cenário atual. Pode ser uma saída.