Mercado imobiliário dos EUA – 5 teses de investimento no setor para pautar 2023

Chegamos ao final de 2022 assistindo a um movimento de alta de juros, inflação e desaceleração econômica mundial. E diante de um cenário assim, é comum que haja no mercado financeiro um fluxo de fuga de capital, no qual investidores buscam países e segmentos que possam oferecer mais segurança e certa estabilidade para seu dinheiro. Isto não é novidade e você já deve ter lido sobre isso por aí.

É verdade, e de conhecimento de muita gente – também, que existem diversos ativos contracíclicos que funcionam como bons hedges para atravessarmos situações assim. Mas, na minha opinião, não há nada como o mercado de real estate americano, e por diversas razões. Entre elas, está o fato de que os Estados Unidos evoluíram tanto num contexto socioeconômico que conquistaram o que chamamos por aqui de ‘rule of law’, no qual se estabeleceu a preeminência na regulação da sociedade, conferindo a todos muito mais tranquilidade para tocar negócios em solo norte americano – isso sem contar que o dólar é a moeda mais forte do mundo, inegavelmente. Outro ponto que justifica esse meu pensamento, diz respeito à resiliência e tradição do mercado imobiliário nos EUA, e minha experiência no setor multifamily – focado em aluguel residencial – segmento no qual atuo há mais de 20 anos, gerindo fundos de privite equity, sem nunca ter perdido um único centavo de investidores até aqui. Marca da qual me orgulho bastante.

Apoiado em uma leitura histórica de fatos, convencido, particularmente, de que propriedades multifamily enfrentam melhor as recessões e podem conferir benefícios aos investidores, e baseado numa perspectiva de futuro econômico mundial para o qual prevejo longos dias de contração, listei cinco teses de investimentos em imóveis nos EUA, que na minha visão, podem pautar aqueles que desejam, em 2023, dolarizar parte da carteira por meio da alocação de capital no exterior.

1. Escassez de habitação

O aumento das taxas de juros, os gargalos da cadeia de suprimentos, a falta de mão de obra e a desaceleração da economia causaram uma redução de casas novas e alongaram os cronogramas de construção. Além disso, as taxas de hipoteca subiram para níveis altíssimos, tirando do mercado possíveis compradores de imóveis, já que tiveram seu poder de compra tolhido.

A implicação disso para os CREs (Setor Imobiliário Comercial nos EUA) é que a evolução do setor de habitação residencial, especialmente os intrinsecamente ligados à locação, ampliou as opções para os consumidores. Com isso, os apartamentos de luxo floresceram como um grande subtipo das propriedades multifamily, e essa categoria deve se beneficiar da demanda catalisada pela escassez contínua de moradias.

2. Urbano versus Suburbano:

Nos EUA, o subúrbio deu lugar a algo mais complexo: um modo de vida que conecta os moradores aos benefícios dos estilos de vida urbanos e suburbanos, às vezes chamados de “novo suburbanismo”. Assim, áreas urbanas têm ganhado apelo entre os adultos mais jovens por suas características que equilibram “vida-trabalho-diversão”, à medida que esses ganham mais renda e expandem suas famílias. Desse modo, os interessados em capitalizar essa mudança, começaram a construir empreendimentos que ofereçam essas condições de vida ao mesmo tempo em que estão próximos do varejo e restaurantes, por exemplo.

Embora a habitação suburbana esteja em falta nos EUA desde o fim da Grande Recessão (2007-2009), a pandemia de COVID-19 acelerou a migração para os subúrbios, quando os escritórios esvaziaram e os centros das cidades tiveram empresas fechadas. E apesar dos casos de coronavírus estarem, aparentemente, mais gerenciáveis agora, a conveniência e a funcionalidade de conciliar o trabalho remoto com a vida pessoal, parecem ter gerado efeitos permanentes. Atualmente, estar próximo do trabalho não é mais uma consideração determinante para que as famílias americanas escolham onde estão dispostas a viver – mas o custo, as comodidades, a segurança e o espaço, sim.

Sendo assim, acredito que veremos um crescimento contínuo nos subúrbios de áreas metropolitanas dos Estados Unidos em 2023. Nesse cenário, os apartamentos multifamily – especialmente os que estão nos mercados do Sun Belt – parecem ser a oferta que melhor combina com essa tendência de predileção por espaço e comodidades.

3. Cadeias de Suprimentos:

Diversos fatores impactaram na cadeia de suprimentos nos últimos meses, desde os lockdowns contra a COVID-19 na China, até a invasão da Ucrânia pela Rússia, incluindo o enorme navio porta-contêineres que encalhou no Canal de Suez. Embora os estressores desse setor pareçam estar diminuindo, as mudanças climáticas, o conflito geopolítico da Europa e outras possíveis questões de saúde pública, provavelmente continuarão a desafiar o segmento nos próximos anos. De olho nisso, as empresas estão se adaptando, buscando abandonar o modelo “just-in-time” de operação, dando lugar ao “just-in-case”.

Sendo assim, os gargalos que se originaram em 2020 resultaram em uma demanda sem precedentes por espaço de armazém, deixando a maioria dos mercados costeiros/portuários nos EUA lotados. Com isso, o movimento de re-escoramento proporcionará um impulso de longo prazo aos espaços industriais, ao mesmo tempo em que se aumentará a demanda por imóveis próximos aos grandes centros de armazéns (de classe B/C) e instalações avançadas de pesquisa e desenvolvimento (em unidades Classe A). Logo, é um segmento imobiliário que merece atenção do investidor.

4. ESG e Clima:

Depois de ganhar força na década de 2010, o investimento ESG (Ambiental, Social, Governança) recentemente assumiu maior ressonância e, na atualidade, investidores buscam entender e avaliar como suas aplicações impactam em mudanças climáticas, no uso de energia, nos direitos humanos, na privacidade de dados e outras questões. Fundamentalmente, é reflexo de uma geração que não quer apenas ganhar dinheiro com seus investimentos, mas também fazer a diferença. Logo, acredito que os elementos que compõem essa tríade continuem a ser um fator decisivo para muitos investidores em 2023, mesmo quando entrarmos em águas econômicas mais conturbadas. Em relação ao mercado imobiliário, não será diferente. A escolha por ativos será totalmente norteada por essa concepção socioambiental mais sustentável e equilibrada.

5. Investidores não profissionais:

A democratização dos investimentos imobiliários tem permitido que investidores de menor poder aquisitivo acessem os mercados de capitais e aumentem a riqueza a longo prazo. Graças às mudanças na formulação de políticas nos últimos 10 anos, além das mais recentes transformações da tecnologia, incluindo o surgimento de aplicativos de negociação e corretoras on-line, os investidores de varejo agora têm um lugar no mercado imobiliário dos EUA, ao lado de grandes instituições e gestores de patrimônio. A categoria passou a oferecer oportunidades financiadas por crowdfunding. No entanto, como esta é uma modalidade que não tem um longo histórico e ainda precisa se difundir mais, espero ver no próximo ano, um maior interesse desses investidores na estrutura mais tradicional, de fundos de private equity. Vale acompanhar o desenrolar da tendência.