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Imóveis multifamily nos EUA recebem mais investimentos estrangeiros em 2021 e brasileiros estão na lista dos que mais aplicam no setor

A curva invertida da economia, que começou com o coronavírus e depois se acentuou com o conflito geopolítico na Europa, mais os problemas na cadeia de suprimentos, o desequilíbrio entre oferta e demanda, entre outros entraves, levou o investimento estrangeiro em imóveis comerciais nos EUA (os CREs) a se afastar dos segmentos de escritório e varejo, migrando para as categorias multifamily e industrial.

O setor multifamily americano, em particular, viu um aumento significativo no capital vindo de outros países em 2021, isso em comparação aos níveis pré-pandêmicos, de acordo com a Real Capital Analytics (RCA). Ao todo, os investimentos vindos do exterior e aplicados nesse tipo de propriedade representaram 8,5% de tudo que os CREs registram durante todo o ano passado, mostrando uma recuperação que igualou aos níveis de 2019. Os EUA têm a reputação de ser um lugar seguro para o capital global, considerando seus fortes sistemas financeiros e legais.

Em tempos incertos, o setor imobiliário, em particular, é considerado um hedge confiável contra a inflação. Isso pode explicar porque, depois de um 2020 tumultuado, esse capital voltou para os americanos em 2021.

Numa análise que elenca o maior investidor transfronteiriço de CRE nos EUA, de longe, identificamos o Canadá no topo da lista, seguido por Cingapura e Coreia do Sul, vários países europeus e, depois, os do Oriente Médio. Em relação à América Latina, a participação do Brasil vem crescendo rapidamente, aumentando 470% em 2021, ante 2020, e agora está entre os 25 que mais investem na categoria no País do hemisfério norte.

Ainda de acordo com um relatório recente da RCA, em 2021, cerca de US$ 348 milhões vieram de investidores brasileiros para os EUA, isso sem categorização, ou seja, a cifra equivale a todo capital aplicado em qualquer tipo de ativo em solo norte-americano. E, no ranking simbólico dos países que mais aplicam recursos nos Estados Unidos, o Brasil ocupava o 23º lugar em 2019, caiu para 27º em 2020 e depois saltou para ser o 21º maior investidor em 2021.

Os dados demonstram que o País governado por Joe Biden tem estado na mira dos brasileiros, fato que pode ser explicado pelas condições econômicas fragilizadas do País tropical – que marca alta inflacionária, com Selic em dois dígitos, crescimento nos índices de desemprego e nos preços ao consumidor – o que pode motivar a adoção de estratégias de proteção de capital por meio da alocação no exterior.

Falando do segmento de real estate, em particular, segundo dados da National Association of Realtors, no fechamento do primeiro trimestre de 2020, realizado em março do referido ano, o Brasil aparecia em sexto lugar entre os estrangeiros que mais investiam em imóveis nos EUA. Os ativos do setor costumam ser os escolhidos por aqueles que, além de alocar capital em solo estrangeiro, querem promover a diversificação de portifólio de investimentos e a dolarização da carteira.

Antes da pandemia, 27% de todo o investimento estrangeiro vindo para os EUA era direcionado para propriedades de escritório em áreas comerciais e de negócios. No ano passado, esses mesmos investimentos diminuíram 14%. Em contrapartida, os imóveis multifamily conquistaram 24% de todo o capital estrangeiro aplicado em CRE em 2019. Número que saltou para 30% em 2021, puxando US$ 21 bilhões, o que, em termos de volume, equivale a uma alta de 104%.

A aplicação de capital vindo de fora também é alta na incorporação de novos imóveis – US$ 5,9 bilhões em investimentos transfronteiriços entraram em território americano na construção de propriedades multifamily a partir de 2021. Dallas e Austin, no Texas, estavam entre os 10 principais mercados para a categoria. Já a região do Sun Belt, como Atlanta, Phoenix e Orlando, por exemplo, também aparecem nessa lista entre 10 maiores em volume de transações desse tipo. Quase US$ 4 bilhões de dinheiro estrangeiro chegaram ao mercado imobiliário comercial de Atlanta. Orlando, outro destaque, experimentou um salto de 1.035% no volume de investimento estrangeiro recebido, isso em comparação a 2020.

Observando todos esses números e olhando para o futuro, concluo pontuando que 2022 trouxe inflação e incerteza global para as perspectivas econômicas mundiais. Os investidores estão operando em meio à alta volatilidade, tensão e sem muitos argumentos para defender este ou aquele ativo. Gerir as carteiras têm demandado uma dose extra de cautela e atenção, além de um certo grau de experiência – seja própria ou vinda de terceiros.

No entanto, na minha opinião, o interesse global pela indústria multifamily continuará a crescer como podemos notar em diversas análises. Isso, principalmente, no que diz respeito aos investimentos em propriedades de real estate americano, que podem servir como um porto seguro durante períodos de incertezas, já que, sabidamente, são ativos contracíclicos e tradicionais hedge inflacionários, que operam em moeda forte e sob leis bem estabelecidas, respeitadas pelo mundo todo.

A inflação em níveis exorbitantes em outros países, mais a turbulência global, combinadas ao desequilíbrio existente entre oferta e demanda habitacional só acentuam essa visão que privilegia o mercado de apartamentos de aluguel nos EUA.